Warschauer Wohnungsneubaumarkt im 2. Quartal 2026: Höheres Angebot bremst den Absatz nicht

Warschauer Wohnungsneubaumarkt im 2. Quartal 2026: Höheres Angebot bremst den Absatz nicht

Der Warschauer Wohnimmobilienmarkt zählt weiterhin zu den liquidesten und zugleich anspruchsvollsten Wohnungsmärkten Polens. Die Daten von CBRE für das 2. Quartal 2026 zeigen ein interessantes Gleichgewicht: Nach einem außergewöhnlich starken Jahresauftakt ging der Absatz zwar zurück, blieb jedoch weiterhin über dem langfristigen Durchschnitt. Gleichzeitig haben die Projektentwickler das Neubauangebot deutlich ausgeweitet, sodass inzwischen mehr als 16.000 Wohnungen zum Verkauf stehen. Trotz der größeren Auswahl für Käufer ist bislang kein deutlicher Abwärtsdruck auf die Preise zu erkennen.

Die folgende Analyse basiert auf dem CBRE-Research-Bericht „Living – Poland Warsaw Q2 2026“, der Marktdaten von Tabelaofert.pl verwendet.

Absatz nach starkem Jahresauftakt rückläufig – Marktaktivität bleibt robust

Im 2. Quartal 2026 wurden auf dem Warschauer Wohnungsneubaumarkt 3.840 Wohnungen verkauft. Dies entspricht einem Rückgang von 9,4 % gegenüber dem Vorquartal. Ohne Berücksichtigung des außergewöhnlich starken Ergebnisses der ersten drei Monate des Jahres kann diese Zahl jedoch ein verzerrtes Bild vermitteln.

Ein längerfristiger Vergleich zeigt die tatsächliche Verfassung des Marktes deutlicher. Laut CBRE lag der Absatz im 2. Quartal weiterhin 4,6 % über dem durchschnittlichen vierteljährlichen Verkaufsvolumen der vergangenen fünf Jahre, das bei rund 3.670 Wohnungen liegt.

Noch aussagekräftiger ist die Betrachtung der vergangenen vier Quartale. Zwischen dem 3. Quartal 2025 und dem Ende des 2. Quartals 2026 wurden in Warschau 15.986 Neubauwohnungen verkauft. Das entspricht einem Anstieg von 38,5 % gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum.

Aus Investorensicht ist dies ein wichtiges Signal. Der Warschauer Wohnungsmarkt erlebt keinen Nachfrageeinbruch. Vielmehr deuten die Daten auf eine Normalisierung nach einem außergewöhnlich starken Jahresbeginn hin, während die Aufnahmefähigkeit des Marktes für neue Wohnungen weiterhin hoch bleibt.

Das Angebot kehrt auf den Markt zurück

Deutlich stärkere Veränderungen waren auf der Angebotsseite zu beobachten.

Im 2. Quartal brachten die Projektentwickler 4.753 neue Wohnungen auf den Markt – ein Anstieg von 66,8 % gegenüber dem Vorquartal.

Dieser deutliche Zuwachs sollte jedoch mit einer gewissen Vorsicht interpretiert werden. Er ist zu einem erheblichen Teil auf die niedrige Vergleichsbasis des 1. Quartals zurückzuführen, in dem nur eine begrenzte Zahl neuer Projekte und Bauabschnitte in den Verkauf ging.

Die Betrachtung eines längeren Zeitraums bestätigt diese Einschätzung. Zwischen dem 3. Quartal 2025 und dem 2. Quartal 2026 wurden insgesamt 15.395 Wohnungen neu auf den Markt gebracht. Das waren 1,6 % weniger als im entsprechenden Vorjahreszeitraum.

Aus Investitionsperspektive sollte das 2. Quartal daher nicht als Beginn einer aggressiven Angebotsexpansion interpretiert werden. Vielmehr handelt es sich um eine Wiederbelebung der Projektentwicklungsaktivität nach einem vergleichsweise ruhigen Jahresauftakt.

Mehr als 16.000 Wohnungen im Angebot

Die stärkere Zahl neuer Markteinführungen wirkte sich unmittelbar auf den Umfang des verfügbaren Angebots aus.

Ende Juni 2026 standen auf dem Warschauer Wohnungsneubaumarkt 16.345 Wohnungen zum Verkauf. Dies entspricht einem Anstieg von 7,1 % gegenüber dem Ende des Vorquartals.

Das höhere Angebot verschafft Käufern deutlich mehr Auswahl hinsichtlich Lage, Ausstattungsstandard, Baufortschritt und Preisniveau.

Für die Beurteilung der Marktlage ist jedoch insbesondere die Struktur dieses Angebots relevant.

Insgesamt 3.344 Wohnungen waren bereits fertiggestellt, aber noch nicht verkauft. Dies entspricht 20,5 % des gesamten Angebots. Laut CBRE liegt dieser Anteil weiterhin auf einem Rekordniveau.

Der hohe Anteil fertiggestellter Wohnungen ist unter anderem auf die große Zahl von Projekten zurückzuführen, die rund um den Jahreswechsel 2025/2026 fertiggestellt wurden. CBRE geht davon aus, dass dieser Wert auch in den kommenden Quartalen erhöht bleiben dürfte, da weitere Projekte die Fertigstellungsphase erreichen.

Für den Markt bedeutet dies vor allem einen stärkeren Wettbewerb in jenen Lagen, in denen mehrere Projekte mit vergleichbarem Profil dieselbe Käufergruppe ansprechen. In solchen Teilmärkten kann der Wettbewerb um Kunden deutlich intensiver ausfallen, als es die Durchschnittswerte für Warschau vermuten lassen.

Höheres Angebot stoppt den Preisanstieg bislang nicht

Trotz der wachsenden Zahl verfügbarer Wohnungen bleiben die Angebotspreise auf einem hohen Niveau.

Ende des 2. Quartals 2026 lag der durchschnittliche Angebotspreis für eine Neubauwohnung in Warschau bei 19.405 PLN brutto pro Quadratmeter. Das waren 0,2 % mehr als im Vorquartal und 6,9 % mehr als ein Jahr zuvor.

Besonders relevant ist dies im Vergleich zur Inflationsentwicklung. Laut CBRE lag die jährliche Inflationsrate im Juni 2026 bei 2,5 %. Damit blieb der nominale Preisanstieg bei Neubauwohnungen deutlich über der Inflationsrate.

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis der tatsächlich verkauften Wohnungen lag bei 18.585 PLN und damit 6,1 % über dem Vorjahresniveau.

Anders entwickelte sich die Situation bei Wohnungen, die im 2. Quartal erstmals auf den Markt kamen. Ihr durchschnittlicher Angebotspreis betrug 18.593 PLN pro Quadratmeter und lag damit 8,6 % unter dem Wert des Vorquartals.

Dieser Rückgang sollte jedoch nicht automatisch als Trendwende bei der allgemeinen Preisentwicklung interpretiert werden. Durchschnittspreise werden stark von der Struktur des jeweils neu auf den Markt kommenden Angebots beeinflusst – unter anderem von Lage, Marktsegment, Wohnungsgrößen sowie dem Anteil hochpreisiger Premiumprojekte.

CBRE weist zudem darauf hin, dass fünf ungewöhnlich große Projekte mit außergewöhnlich hohen Preisen bei der Preisberechnung nicht berücksichtigt wurden, da sie den Durchschnitt erheblich nach oben verzerrt und damit das Gesamtbild des Marktes verfälscht hätten.

Verkaufsperformance wird wichtiger als der reine Angebotspreis

Die Daten von CBRE zeichnen ein klares Bild der aktuellen Phase des Wohnimmobilienzyklus.

Trotz des steigenden Wohnungsangebots und des hohen Anteils fertiggestellter, aber noch nicht verkaufter Einheiten befindet sich Warschau nicht in einer klassischen Phase der Preiskorrektur.

Das bedeutet allerdings nicht, dass Verkäufer über dieselbe Verhandlungsmacht verfügen wie noch vor einigen Jahren.

Mit zunehmender Zahl verfügbarer Wohnungen können sich die Unterschiede in der Verkaufsperformance einzelner Projekte weiter vergrößern. Lage, Produktqualität, Wohnungsgrundrisse, Qualität der Gemeinschaftsflächen, Baufortschritt und Positionierungsstrategie dürften einen immer stärkeren Einfluss auf die Verkaufsgeschwindigkeit haben.

CBRE erwartet zudem, dass attraktive Verkaufsaktionen und Sonderangebote weiterhin am Markt zu beobachten sein werden – insbesondere bei Wohnungen, die bereits seit längerer Zeit verfügbar sind.

Dadurch kann sich auf Ebene einzelner Projekte eine größere Preisflexibilität zeigen, während der durchschnittliche Angebotspreis für Warschau insgesamt stabil bleibt oder sogar weiter steigt.

Finanzierungsbedingungen bleiben ein zentraler Nachfragefaktor

Ein weiterer entscheidender Faktor für die Marktentwicklung sind die Finanzierungsbedingungen.

Nach Angaben von CBRE hat der polnische geldpolitische Rat seit Mai 2025 die Leitzinsen insgesamt um 2 Prozentpunkte gesenkt. Die jüngste Zinssenkung erfolgte im März 2026. Von April bis einschließlich Juli blieb der Referenzzinssatz der polnischen Zentralbank unverändert bei 3,75 %.

Niedrigere Zinsen verbessern den Zugang zu Hypothekenfinanzierungen und erhöhen die Kaufkraft eines Teils der Haushalte. In Verbindung mit der großen Zahl bereits fertiggestellter oder weit fortgeschrittener Projekte entsteht damit ein Umfeld, das eine anhaltende Käuferaktivität begünstigt.

Gleichzeitig bleiben die Finanzierungskonditionen eine der wichtigsten Variablen für die Entwicklung der Nachfrage. Veränderungen bei den Erwartungen hinsichtlich der Finanzierungskosten können sich vergleichsweise schnell in den Verkaufszahlen niederschlagen.

Warum die Preise weiter steigen könnten

Auf den ersten Blick könnte ein größeres Angebot bei gleichzeitig hohem Anteil fertiggestellter und unverkaufter Wohnungen für eine Abschwächung des Preiswachstums sprechen. CBRE weist jedoch auf einen Mechanismus hin, der in die entgegengesetzte Richtung wirken kann.

Werden günstigere Wohnungen schrittweise vom Markt absorbiert und durch neu eingeführte Projekte mit höherem Preisniveau ersetzt, kann der durchschnittliche Angebotspreis weiter steigen – selbst wenn es bei bereits bestehenden Projekten keine flächendeckenden Preiserhöhungen gibt.

Gleichzeitig könnten steigende Entwicklungskosten und neue regulatorische Anforderungen zusätzlichen Kostendruck erzeugen. Dies kann sowohl die Entscheidung über den Start neuer Projekte als auch deren Wirtschaftlichkeit beeinflussen.

CBRE geht daher davon aus, dass sich der Aufwärtstrend bei den durchschnittlichen Angebotspreisen fortsetzen könnte, obwohl das verfügbare Angebot zunimmt und in einzelnen Projekten Verkaufsaktionen oder Preisnachlässe angeboten werden.

Ein selektiverer Markt – aber kein schwacher Markt

Die wichtigste Schlussfolgerung aus den Daten des 2. Quartals lautet nicht, dass sich der Warschauer Markt abschwächt. Vielmehr wird der Markt zunehmend selektiver.

Der Absatz liegt weiterhin über dem Fünfjahresdurchschnitt, während die Gesamtzahl der in den vergangenen vier Quartalen verkauften Wohnungen deutlich höher ist als im entsprechenden Vorjahreszeitraum. Gleichzeitig wächst das verfügbare Angebot wieder, und mehr als jede fünfte derzeit angebotene Wohnung ist bereits fertiggestellt.

Unter diesen Bedingungen verliert die vereinfachte Frage, ob „der Warschauer Markt steigt oder fällt“, zunehmend an Aussagekraft. Entscheidend ist vielmehr, welche Projekte auch bei wachsendem Wettbewerb eine hohe Absorptionsrate aufrechterhalten können.

Für Projektentwickler erhöht dies die Bedeutung der Produktqualität sowie einer präzisen Abstimmung von Preisgestaltung und lokaler Nachfrage. Für Investoren unterstreicht diese Entwicklung die Notwendigkeit, einzelne Teilmärkte detailliert zu analysieren, anstatt sich ausschließlich auf Durchschnittswerte für Warschau zu stützen.

Für Käufer kann die aktuelle Marktlage paradoxerweise eine stärkere Verhandlungsposition schaffen: Die Auswahl ist größer, der Bestand fertiggestellter Wohnungen hoch und einzelne Verkäufer könnten eher bereit sein, Preisnachlässe oder zusätzliche Kaufanreize anzubieten.

Am Gesamtbild ändert dies jedoch wenig: Warschau bleibt ein hochpreisiger, liquider und widerstandsfähiger Wohnimmobilienmarkt, in dem das gestiegene Angebot bislang nicht zu einer systemischen Preiskorrektur geführt hat.

Quelle: CBRE Research, Living – Poland Warsaw Q2 2026. Im Bericht verwendete Marktdaten: Tabelaofert.pl.