Institutioneller Mietwohnungsmarkt gewinnt an Dynamik: Was Polens PRS-Sektor über die Wirtschaft verrät

Institutioneller Mietwohnungsmarkt gewinnt an Dynamik: Was Polens PRS-Sektor über die Wirtschaft verrät

Der institutionelle Mietwohnungsmarkt in Polen ist im Verhältnis zum gesamten Wohnungsmarkt des Landes weiterhin klein. Seine Bedeutung als Anlageklasse nimmt jedoch deutlich zu. Mehr als 30.000 betriebsbereite Wohneinheiten, ein zweistelliges Angebotswachstum, eine Rekordtransaktion auf Portfolioebene und eine umfangreiche Projektpipeline zeigen, dass sich PRS in Polen zunehmend von seinem früheren Status als Nischensegment entfernt. Gleichzeitig machen sinkende Finanzierungskosten, ungünstige demografische Entwicklungen und ein zunehmend selektiver Kapitaleinsatz deutlich, dass weiteres Marktwachstum keineswegs als selbstverständlich angesehen werden kann.

Die wichtigsten Erkenntnisse:

 

1. Der polnische PRS-Markt verfügt weiterhin über erhebliches Wachstumspotenzial – mit rund 30.700 Einheiten entspricht er lediglich etwa 2-2,5 % des privaten Mietwohnungsmarktes.
2. Warschau, Krakau und Breslau bleiben die wichtigsten Investmentmärkte und vereinen zusammen rund 67 % des polnischen PRS-Bestands auf sich.
3. Die Rentabilität einzelner Projekte wird zunehmend durch Mikrolage, Wohnungsmix, erzielbare Mieten, OPEX und Finanzierungskosten bestimmt – und weniger durch das Wachstum des Sektors an sich.
4. Die Resi4Rent-Transaktion mit einem Volumen von mehr als 2,4 Mrd. PLN hat bestätigt, dass der polnische PRS-Markt inzwischen eine Größenordnung erreicht hat, die großvolumige institutionelle Exits ermöglicht.
5. Sinkende Finanzierungskosten bedeuten, dass PRS-Betreiber künftig stärker über Produktqualität, professionelles Management und flexible Mietmodelle konkurrieren müssen, anstatt sich vor allem auf den Kostenvorteil des Mietens gegenüber dem Eigentumserwerb zu stützen.

Für Investoren lautet die entscheidende Frage daher nicht mehr, ob der polnische PRS-Sektor grundsätzlich noch Wachstumspotenzial besitzt, sondern welche Immobilien, Standorte und Betriebsmodelle in der Lage sein werden, dieses Potenzial in stabile Erträge und attraktive Exit-Werte umzusetzen.

Der polnische PRS-Bestand übersteigt 30.000 Einheiten

Nach Angaben von BNP Paribas Real Estate erreichte der polnische PRS-Bestand Ende 2025 rund 30.700 Wohnungen, was einem Wachstum von 20,9 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Allein im Jahr 2025 wurden rund 5.800 neue Einheiten fertiggestellt. Die durchschnittliche jährliche Wachstumsrate des Bestands zwischen 2015 und 2025 lag nach derselben Methodik bei rund 58 %.[1]

Um eine möglichst konsistente Datenbasis sicherzustellen, verwendet diese Analyse die Daten von BNP Paribas Real Estate als zentrale Referenz für Marktgröße und Marktstruktur. Diese Unterscheidung ist relevant, da Beratungsunternehmen teilweise unterschiedliche Definitionen dafür verwenden, welche Immobilien dem PRS-Segment zugerechnet werden.

So meldete CBRE beispielsweise im März 2026 29.900 zu marktüblichen Konditionen vermietete Wohneinheiten und identifizierte gleichzeitig rund 18.000 weitere Einheiten in angekündigten Investitionsvorhaben.[2] Die Differenz zwischen 29.900 und 30.700 Einheiten sollte daher nicht als Rückgang des Angebots interpretiert werden, sondern als Ergebnis unterschiedlicher Untersuchungsumfänge und Methoden.

Im Verhältnis zum gesamten polnischen Wohnungsbestand bleibt der Sektor dennoch sehr klein. Nach Angaben des polnischen Statistikamtes Statistics Poland verfügte das Land Ende 2024 über knapp 16 Millionen Wohnungen.[3] Damit entfallen derzeit weniger als 0,2 % des gesamten polnischen Wohnungsbestands auf PRS.

Aus Investorensicht ist allerdings der Vergleich mit dem Markt, auf dem PRS unmittelbar um Mieter konkurriert, noch relevanter. JLL schätzt den privaten Markt für langfristige Mietwohnungen in Polen auf rund 1,2 Millionen Einheiten.[4] Setzt man diese Zahl ins Verhältnis zu einem PRS-Bestand von 30.700 Wohnungen, ergibt sich ein Anteil institutioneller Mietwohnungen von rund 2,5 % am gesamten privaten Mietmarkt.

Dabei handelt es sich um eine indikative Berechnung auf Grundlage zweier unterschiedlicher Studien und nicht um eine offizielle Statistik. Dennoch vermittelt sie einen guten Eindruck vom aktuellen Institutionalisierungsgrad des Marktes.

Diese Unterscheidung ist wesentlich. Im Verhältnis zum gesamten polnischen Wohnungsbestand ist PRS marginal. Doch auch innerhalb des Mietmarktes, auf dem das Segment unmittelbar um Mieter konkurriert, bleibt sein Anteil bislang vergleichsweise gering.

Wohneigentum dominiert weiterhin, doch Mieten gewinnt an Bedeutung

Polen gehört weiterhin zu den am stärksten eigentumsorientierten Wohnungsmärkten der Europäischen Union. Nach Eurostat-Daten für 2024 lebten rund 87,1 % der polnischen Bevölkerung in selbstgenutzten Häusern oder Wohnungen, gegenüber rund 68 % im Durchschnitt der Europäischen Union.[5]

Der Unterschied zu Westeuropa bedeutet jedoch nicht automatisch, dass Polen der Entwicklung Deutschlands oder Österreichs folgen und sich kurzfristig zu einem deutlich stärker mietorientierten Wohnungsmarkt entwickeln wird. Die hohe Präferenz für Wohneigentum ist in Polen kulturell und historisch tief verankert.

Für den PRS-Sektor ist ein anderer Aspekt entscheidender: Professionell gemanagte Mietwohnungen konkurrieren in erster Linie mit dem fragmentierten Angebot privater Einzelvermieter und nicht unmittelbar mit Wohneigentum.

JLL weist darauf hin, dass PRS-Projekte typischerweise im gehobenen Segment des Mietmarktes positioniert sind. Sie bieten Neubauqualität, funktionale Ausstattung, professionelles Management und Standorte mit guter Erreichbarkeit wichtiger Arbeitsplatzzentren. Dementsprechend können die Mieten in institutionellen Projekten über dem allgemeinen Marktdurchschnitt liegen.[4]

PRS muss daher nicht das Wohneigentum verdrängen, um weiter wachsen zu können. Wachstum kann vielmehr dadurch entstehen, dass institutionelle Anbieter einen größeren Anteil der bereits bestehenden Mietnachfrage gewinnen – insbesondere unter beruflich mobilen Einwohnern großer Städte, jungen Berufstätigen, Studierenden und internationalen Beschäftigten.

Mieten bleibt günstiger als Kaufen – doch der Abstand schrumpft

Einer der wichtigsten Faktoren, die den Mietwohnungsmarkt in den vergangenen Jahren unterstützt haben, waren die hohen Finanzierungskosten für den Erwerb von Wohneigentum.

Eine Analyse von Savills und CRIDO zeigt, dass Ende des dritten Quartals 2025 in den sieben größten polnischen Metropolregionen die monatlichen Mietkosten im Durchschnitt rund 424 PLN unter den Kosten für den Erwerb einer vergleichbaren Neubauwohnung mit Hypothekenfinanzierung lagen.[6]

Ein Jahr zuvor war der Kostenvorteil des Mietens noch etwa doppelt so hoch. Savills stellte fest, dass die Finanzierungskosten für Hypothekendarlehen innerhalb von zwölf Monaten um rund 125 Basispunkte gesunken waren. Unter der Annahme weiter rückläufiger Kapitalkosten sowie eines etwa inflationskonformen Wachstums von Kaufpreisen und Mieten prognostizierte das Unternehmen, dass sich die Differenz im Jahr 2026 auf rund 280 PLN pro Monat reduzieren könnte.[6]

Für Investoren ist dies eines der wichtigsten Warnsignale.

Hohe Zinsen waren ein ausgesprochen starker, gleichzeitig aber grundsätzlich zyklischer Rückenwind für den Mietwohnungsmarkt. Eine langfristige Investmentthese für PRS sollte daher nicht auf der Annahme beruhen, dass der Kauf einer Wohnung mit Fremdfinanzierung dauerhaft erheblich teurer bleiben wird als die Miete.

Sollte sich die Kostendifferenz weiter verringern, könnten mehr Haushalte wieder in die Lage kommen, vom Mietverhältnis in Wohneigentum zu wechseln. In diesem Umfeld muss der Wettbewerbsvorteil von PRS-Betreibern zunehmend aus dem Produkt selbst resultieren: aus Lage, Standard, Kundenservice, Vertragsflexibilität, zusätzlichen Dienstleistungen und Gebäudequalität.

Institutionelles Wohnen zur Miete wird daher zunehmend über seinen tatsächlichen Mehrwert konkurrieren müssen – und weniger über einen eingeschränkten Zugang privater Haushalte zu Hypothekenfinanzierungen.

Polens demografische Entwicklung schwächt sich ab – in den großen Städten ist das Bild komplexer

Eines der wichtigsten langfristigen Risiken für den gesamten polnischen Wohnimmobilienmarkt bleibt die demografische Entwicklung.

Nach Angaben von Statistics Poland lebten Ende 2025 rund 37,3 Millionen Menschen in Polen, etwa 157.000 weniger als ein Jahr zuvor. Im Laufe des Jahres wurden rund 238.000 Kinder geboren, während etwa 406.000 Menschen starben. Der internationale Wanderungssaldo blieb dennoch positiv.[7]

Für PRS-Investoren ergibt sich aus den nationalen Bevölkerungsdaten allerdings kein vollständiges Bild. Der Sektor konzentriert sich weiterhin vor allem auf Metropolregionen, die Studierende, Beschäftigte, Investitionen und internationale Zuwanderung anziehen.

Administrative Daten der polnischen Sozialversicherungsanstalt ZUS verdeutlichen das Ausmaß einer dieser Entwicklungen. Ende März 2026 waren rund 1.305 Millionen ausländische Staatsangehörige im polnischen Sozialversicherungssystem registriert, was etwa 8 % aller Versicherten entspricht.[8]

Dabei handelt es sich selbstverständlich weder um eine Messgröße für die Gesamtzahl der in Polen lebenden Ausländer noch um einen direkten Indikator für die PRS-Nachfrage. Die Zahl ist jedoch ein belastbarer Hinweis auf die zunehmende Bedeutung internationaler Arbeitskräfte für den polnischen Arbeitsmarkt.

Für Investoren sollte sich die Analyse deshalb nicht allein auf die nationale Bevölkerungsprognose konzentrieren, sondern auf die Entwicklung der Haushaltszahlen und Migrationsbewegungen in einzelnen Metropolregionen und Mikrolagen.

Eine rückläufige Gesamtbevölkerung kann durchaus mit anhaltend hoher Wohnraumnachfrage in Warschau, Krakau, Breslau oder der Metropolregion Dreistadt einhergehen.

Drei Metropolregionen vereinen zwei Drittel des Marktes auf sich

Der polnische PRS-Markt ist geografisch stark konzentriert.

Nach Angaben von BNP Paribas Real Estate entfielen Ende 2025 32 % des Marktes auf Warschau, entsprechend rund 9.800 Einheiten. Krakau verfügte über etwa 5.800 Einheiten beziehungsweise 19 % des Gesamtbestands, während auf Breslau rund 5.000 Einheiten beziehungsweise 16 % entfielen.[1]

Damit vereinten Warschau, Krakau und Breslau zusammen rund 67 % des gesamten polnischen PRS-Marktes auf sich. Es folgten Posen mit 11 %, die Dreistadt mit 7 %, Łódź mit 6 % und Katowice mit 5 %.[1]

Diese Struktur unterstreicht eine der grundlegenden Eigenschaften dieser Assetklasse: Größe allein reicht nicht aus. Betreiber benötigen Märkte mit einem ausreichend großen potenziellen Mieterpool, liquiden Arbeitsmärkten, angemessenem Einkommensniveau und Mietpreisen, die professionelles Management und Finanzierungskosten tragen können.

Mit zunehmender Reife des Sektors reicht allerdings auch eine Analyse auf Stadtebene immer weniger aus. Zwei Projekte in Krakau oder Warschau können vollkommen unterschiedliche Risikoprofile aufweisen – abhängig von der Anbindung an den öffentlichen Verkehr, der Nähe zu Bürostandorten und Hochschulen, dem lokalen Wettbewerb, den erzielbaren Mieten oder dem Wohnungsmix.

Die nächste Entwicklungsphase des PRS-Marktes wird daher nicht nur durch eine steigende Zahl an Wohnungen geprägt sein, sondern auch durch eine deutlich präzisere Segmentierung von Standorten und Produkten.

Die Resi4Rent-Transaktion schafft erstmals einen Benchmark dieser Größenordnung

Für Investoren, die den Einstieg in eine vergleichsweise junge Assetklasse prüfen, ist neben den Markteintrittsmöglichkeiten insbesondere auch die Exit-Liquidität von Bedeutung.

Im Mai 2026 wurde die bislang größte Transaktion in der Geschichte des polnischen PRS-Marktes abgeschlossen. Vantage Development, Teil der TAG Immobilien Gruppe, übernahm von Resi4Rent 18 fertiggestellte Projekte mit insgesamt 5.322 Wohnungen in Warschau, Breslau, Posen, Krakau, Łódź und Danzig. Nach der finalen Kaufpreisanpassung lag der Transaktionswert bei mehr als 2.437 Mrd. PLN, entsprechend rund 575 Mio. EUR.[9]

Das Portfolio umfasste rund 177.700 m² Nutzfläche. Die durchschnittliche Wohnungsgröße lag somit bei etwa 33,4 m². Zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung berichtete TAG außerdem von einer nahezu vollständigen Vermietung der Projekte; die normalisierte Leerstandsquote lag bei rund 2 %.[10]

Teilt man den Transaktionswert lediglich durch die Zahl der Wohnungen, ergibt sich ein Wert von rund 458.000 PLN je Einheit. Bezogen auf die Nutzfläche entspricht dies etwa 13.700 PLN pro m². Diese Kennzahlen sollten jedoch nicht unmittelbar mit den Verkaufspreisen einer Neubauwohnung an einen privaten Käufer verglichen werden.

Gegenstand der Transaktion war ein großes operatives Portfolio ertragsgenerierender Immobilien und nicht der Einzelverkauf von 5.322 Wohnungen. Die Bewertung wurde durch Mieterträge, Betriebskosten, Leerstandsquoten, potenzielle Mietsteigerungen und die erforderliche Kapitalisierungsrendite bestimmt.

Zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung nannte TAG eine erwartete Bruttoanfangsrendite von rund 7,5 % und eine NRI-Rendite von etwa 6,8 % für 2026.[10] Nach Abschluss der Transaktion berichtete Echo Investment über eine Forward-NOI-Rendite von rund 6,3 %.[9] Da diesen Kennzahlen unterschiedliche Definitionen zugrunde liegen, sind sie nicht unmittelbar miteinander vergleichbar. Sie zeigen jedoch, anhand welcher Parameter professionelle Investoren solche Portfolios bewerten.

Zum Vergleich: BNP Paribas Real Estate bezifferte die Prime Yield für die besten PRS-Objekte Ende 2025 auf rund 5,5 %, bei einer breiteren Renditespanne des Sektors von etwa 5,5-6,5 %.[1]

Die Bedeutung der Resi4Rent-Transaktion liegt daher nicht darin, einen neuen „Preis pro PRS-Wohnung“ festzulegen. Entscheidend ist vielmehr, dass der polnische Markt nun über einen realen Transaktionsbenchmark für ein Portfolio mit einem Volumen von mehr als einer halben Milliarde Euro verfügt.

Dies ist ein wesentlicher Schritt in der weiteren Institutionalisierung des Marktes.

Kapital kehrt nach Polen zurück – bleibt jedoch selektiv

Auch im übergeordneten Investmentumfeld ist eine Erholung erkennbar.

Nach Angaben von CBRE überstieg das Investitionsvolumen auf dem polnischen Gewerbeimmobilienmarkt im ersten Halbjahr 2026 3,03 Mrd. EUR. Dies entspricht einem Anstieg von 78 % gegenüber dem Vorjahr und dem stärksten ersten Halbjahr seit 2018.[11]

Dabei handelt es sich selbstverständlich nicht um eine ausschließlich auf PRS bezogene Statistik. Sie deutet jedoch auf eine höhere Liquidität am Investmentmarkt insgesamt, bessere Finanzierungsbedingungen und eine größere Bereitschaft der Investoren hin, großvolumige Transaktionen umzusetzen.

Gleichzeitig nennt BNP Paribas Real Estate regulatorische Unsicherheit, Währungsrisiken sowie hohe Grundstücks- und Finanzierungskosten als Faktoren, die die weitere Expansion des PRS-Sektors begrenzen.[1]

Kapital mag daher zunehmend in den Living-Sektor zurückkehren, es wird jedoch nicht jedes Projekt finanzieren, nur weil dieses einem wachsenden Marktsegment zugeordnet werden kann.

NOI, Vermietungsstabilisierung, Auslastung, Fremdkapitalkosten, Flächeneffizienz, Betriebskosten und Investmentrenditen werden bei der Kapitalallokation eine zunehmend zentrale Rolle spielen.

Immobiliensteuer: wichtiges Urteil des Obersten Verwaltungsgerichts – regulatorische Risiken bleiben dennoch bestehen

Eine wichtige Entwicklung für Eigentümer von Wohngebäuden, die für die langfristige Vermietung vorgesehen sind, war der Beschluss eines siebenköpfigen Senats des polnischen Obersten Verwaltungsgerichts vom 21. Oktober 2024, Az. III FPS 2/24.[12]

Das Gericht entschied, dass Gebäude, die im Grundstücks- und Gebäuderegister als Wohngebäude klassifiziert sind und im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit vermietet werden, insoweit als Wohngebäude beziehungsweise Wohngebäudeteile für Zwecke der Immobiliensteuer behandelt werden sollten, wie sie tatsächlich der Befriedigung der Wohnbedürfnisse der Mieter dienen.[12] In seiner Zusammenfassung der Rechtsprechung stellte das Oberste Verwaltungsgericht ausdrücklich fest, dass daraus die Anwendung des niedrigeren, für Wohngebäude geltenden Steuersatzes resultiert.

Für PRS-Finanzmodelle ist dieses Urteil von Bedeutung, da die Immobiliensteuer Teil der laufenden Betriebskosten eines Assets ist.

Es bedeutet jedoch nicht, dass damitgebäude geltenden Steuersatzes resultiert.

Für PRS-Finanzmodelle ist dieses Urteil sämtliche regulatorischen Fragen für den polnischen PRS-Markt abschließend geklärt wären. Der Beschluss betrifft eine konkrete steuerrechtliche Fragestellung und gilt unter bestimmten Voraussetzungen: Das Gebäude muss als Wohngebäude klassifiziert sein und tatsächlich der Befriedigung der Wohnbedürfnisse der Mieter dienen.

Investoren müssen daher weiterhin weitere rechtliche, steuerliche, planungsrechtliche und operative Risiken berücksichtigen.

Wachstumspotenzial bleibt hoch – doch Pipeline ist nicht gleich künftiges Angebot

Nach Angaben von BNP Paribas Real Estate befanden sich Ende 2025 rund 5.000 PRS-Wohnungen im Bau, deren Fertigstellung für die Jahre 2026-2027 vorgesehen war.[1] Sollten sämtliche Einheiten planmäßig fertiggestellt werden, würde der Gesamtbestand auf annähernd 36.000 Wohnungen steigen.

Savills und CRIDO kommen zu einer ähnlichen Größenordnung. Nach deren Einschätzung könnten aktuell im Bau befindliche beziehungsweise geplante Projekte mit bekannten Fertigstellungsterminen den Gesamtbestand bis Ende 2027 auf mehr als 36.000 PRS-Einheiten erhöhen.[6]

CBRE weist auf eine deutlich größere potenzielle Pipeline hin. Im März 2026 identifizierte das Unternehmen 18.000 Einheiten in angekündigten Investitionsvorhaben.[2] Diese Zahl sollte jedoch weder einfach zum bestehenden Bestand hinzuaddiert noch als kurzfristig gesicherte künftige Fertigstellung interpretiert werden.

Aus Investorensicht besteht ein grundlegender Unterschied zwischen einem lediglich angekündigten Projekt, einem Vorhaben in Vorbereitung, einem Projekt mit gesicherter Finanzierung, einem im Bau befindlichen Objekt und einer bereits fertiggestellten Immobilie.

Gerade in einem jungen Markt ist diese Unterscheidung wesentlich, denn die Pipeline spiegelt die Ambitionen der Investoren wider – nicht zwangsläufig das tatsächlich entstehende zukünftige Angebot.

Der polnische PRS-Markt tritt in eine anspruchsvollere Entwicklungsphase ein

In den vergangenen Jahren hat der Sektor eine Reihe wichtiger Bewährungsproben bestanden.

Der Markt hat gezeigt, dass Nachfrage nach professionell gemanagten Mietwohnungen besteht. Betreiber haben Portfolios mit mehreren Tausend Einheiten aufgebaut. Der Gesamtbestand hat die Schwelle von 30.000 Wohnungen überschritten. Die größte Portfoliotransaktion erreichte ein Volumen von mehr als 2,4 Mrd. PLN.

Gleichzeitig macht PRS weiterhin nur einen kleinen Teil sowohl des gesamten polnischen Wohnungsbestands als auch des Mietwohnungsmarktes aus.

Diese Kombination – geringe Marktdurchdringung bei gleichzeitig nachgewiesener Fähigkeit, große und stabilisierte Portfolios aufzubauen – bleibt eines der wichtigsten Argumente für das anhaltende Interesse institutioneller Investoren.

Sie bedeutet jedoch keineswegs, dass jedes PRS-Projekt automatisch zu einem erfolgreichen Investment wird.

Mit zunehmender Marktreife wird der Vorteil der frühen Marktteilnehmer allmählich abnehmen. Die Investmentperformance wird zunehmend von den fundamentalen Eigenschaften der jeweiligen Immobilie abhängen: Grundstückskaufpreis, Baukosten, Planungseffizienz, Wohnungsmix, nachhaltig erzielbare Mieten in der jeweiligen Mikrolage, Vermietungsgeschwindigkeit, Mieterbindung, OPEX, Kapitalkosten und Exit-Wert.

Dies markiert einen grundlegenden Wandel.

Der polnische PRS-Markt ist nicht länger lediglich eine Geschichte über Marktwachstum, hohe Zinsen und einen Mangel an professionellem Mietwohnungsangebot. Er entwickelt sich zu einem operativen Markt, in dem der Wert eines Assets zunehmend durch seine Fähigkeit bestimmt wird, stabile und skalierbare Erträge zu erwirtschaften.

Aus Sicht eines Investors könnte genau dies die wichtigste Entwicklungsphase des Marktes darstellen.

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Quellen und Referenzen

[1] BNP Paribas Real Estate Poland, Institutional Private Rental Sector (PRS), Poland H2 2025, 2026. Daten zum Stand 31. Dezember 2025: 30.700 PRS-Einheiten, +20,9 % gegenüber dem Vorjahr, 5.800 neue Einheiten im Jahr 2025, CAGR von 58 % zwischen 2015 und 2025, geografische Marktstruktur, rund 5.000 im Bau befindliche Einheiten mit geplanter Fertigstellung 2026-2027 sowie Renditen und Investitionshemmnisse.

[2] CBRE Poland, Living: Primary Residential Market in Warsaw and PRS in Poland, Q1 2026, 29. April 2026. Im März 2026 identifizierte CBRE 29.900 zu marktüblichen Konditionen vermietete Einheiten sowie 18.000 Einheiten in angekündigten Investitionsvorhaben.

[3] Statistics Poland, Housing Economy in 2024, 16. September 2025. Ende 2024 umfasste der polnische Wohnungsbestand knapp 16 Millionen Wohnungen.

[4] JLL, Living Sector in Poland 2025, 1. April 2025. JLL schätzt den privaten Markt für langfristige Mietwohnungen in Polen auf rund 1,2 Millionen Einheiten. Der Bericht nennt außerdem mehr als 22.000 PRS-Einheiten Ende 2024 und analysiert die Positionierung institutioneller Projekte im gehobenen Segment des Mietwohnungsmarktes.

[5] Eurostat, Housing in Europe – 2025 edition; BNP Paribas Real Estate Poland auf Grundlage von Eurostat-Daten. Im Jahr 2024 lebten 68 % der EU-Bevölkerung in selbstgenutztem Wohneigentum, gegenüber 87,1 % in Polen.

[6] Savills / CRIDO, PRS Market in Poland – Commercial, Legal and Tax Insight, 4. Ausgabe, 2025. Ende des dritten Quartals 2025 lag der durchschnittliche monatliche Kostenvorteil des Mietens gegenüber dem kreditfinanzierten Erwerb einer Immobilie in den sieben größten polnischen Märkten bei 424 PLN. Für 2026 wurde ein Rückgang auf rund 280 PLN prognostiziert. Der Bericht ging außerdem davon aus, dass der PRS-Bestand bis Ende 2027 auf mehr als 36.000 Einheiten steigen könnte.

[7] Statistics Poland, Socio-economic Situation of the Country – 2025, veröffentlicht am 30. Januar 2026. Bevölkerung: 37,3 Millionen, Rückgang um 157.000 gegenüber dem Vorjahr, 238.000 Lebendgeburten und positiver internationaler Wanderungssaldo.

[8] Sozialversicherungsanstalt ZUS, Social Insurance Fund Starts 2026 on a Stable Footing. Ende März 2026 waren 1.305 Millionen ausländische Staatsangehörige sozialversichert, entsprechend 8 % aller bei ZUS versicherten Personen.

[9] Echo Investment, Resi4Rent PLN 2.437 billion portfolio transaction completed, marking a milestone for Poland’s PRS sector, 27. Mai 2026. Abschluss des Verkaufs von 18 Projekten mit insgesamt 5.322 Einheiten für mehr als 2.437 Mrd. PLN; der Verkäufer meldete für 2026 eine vorausschauende NOI-Rendite von rund 6,3 %.

[10] TAG Immobilien AG, Mitteilung vom 16. August 2025 zur Unterzeichnung des Vertrags über den Erwerb des Resi4Rent-Portfolios. Portfolio: 5.322 Einheiten und rund 177.700 m² Nutzfläche in sechs Städten; ursprünglicher Kaufpreis von 2.405 Mrd. PLN vor Working-Capital-Anpassung und ohne Übernahme von Finanzverbindlichkeiten. TAG prognostizierte für 2026 eine NAR-Rendite von rund 7,5 % und eine NRI-Rendite von rund 6,8 %.

[11] CBRE, Poland Investment Figures Q2 2026, 24. Juli 2026. Das Investitionsvolumen am polnischen Gewerbeimmobilienmarkt überstieg im ersten Halbjahr 2026 3,03 Mrd. EUR, ein Plus von 78 % gegenüber dem Vorjahr und das stärkste erste Halbjahr seit 2018.

[12] Oberstes Verwaltungsgericht Polens, Beschluss eines siebenköpfigen Senats vom 21. Oktober 2024, Az. III FPS 2/24. Gebäude, die als Wohngebäude klassifiziert sind und im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit vermietet werden, sind insoweit als Wohngebäude beziehungsweise Wohngebäudeteile für Zwecke der Immobiliensteuer zu behandeln, wie sie der Befriedigung der Wohnbedürfnisse der Mieter dienen.