Der private Mietwohnungsmarkt in Polen wächst, während der Markt weiterhin unterversorgt ist. Was bedeutet das für Investoren?

Der polnische Wohnimmobilienmarkt tritt in eine Phase tiefgreifender struktureller Veränderungen ein. In den Jahren 2023–2025 hat der private Mietwohnungsmarkt (PRS) ein rasantes Wachstum verzeichnet und damit seine Widerstandsfähigkeit gegenüber konjunkturellen Schwankungen unter Beweis gestellt. Eine genaue Betrachtung der makroökonomischen und Marktdaten zeigt deutlich, dass Polen – mit seiner erheblichen Versorgungslücke im professionell verwalteten Mietsektor – derzeit eines der attraktivsten Ziele für internationales Kapital in Mittel- und Osteuropa darstellt.

Wachstumsgrundlagen: Warum der polnische Markt an Stärke gewinnt

Laut dem Bericht von BNP Paribas Real Estate Poland für das zweite Halbjahr 2025 befindet sich der institutionelle Mietwohnungsmarkt in Polen in einer Phase stabilen, aber intensiven Wachstums. Allein im Jahr 2025 stieg das Angebot um 5.800 Einheiten, was das zweithöchste Jahresergebnis in der Geschichte dieses Sektors im Land darstellt.

Die treibende Kraft hinter dem Build-to-Rent-Segment (BtR) ist ein deutlicher, struktureller Anstieg der Nachfrage. Der entscheidende Faktor ist die stark eingeschränkte Erreichbarkeit von Wohneigentum, die auf ein Umfeld mit höheren Zinsen und die Beendigung staatlich geförderter Hypothekenzuschussprogramme zurückzuführen ist. Wie Arkadiusz Bielecki, Leiter der Bewertungsabteilung bei BNP Paribas Real Estate Poland, betont, beruht die Attraktivität des privaten Mietwohnungsmarktes auf soliden Fundamentaldaten: langfristigen demografischen Trends und einer wachsenden Präferenz für flexible Wohnformen. Das Mieten wird in Polen nicht mehr als vorübergehende Lösung angesehen – es entwickelt sich zunehmend zu einer langfristigen, bevorzugten Alternative.

Marktgröße und das nachgewiesene Potenzial von Warschau

Das Entwicklungstempo im polnischen Wohnimmobiliensektor übertrifft das vieler etablierter westlicher Märkte. Laut dem Bericht „Warsaw Your Place to Invest“ waren bis Ende 2025 in ganz Polen rund 26.000 BtR-Einheiten in Betrieb, weitere 6.600 Einheiten befanden sich im Bau. Bemerkenswert ist, dass rund 80 % des aktuellen Bestands seit 2022 fertiggestellt wurden, wobei allein im Jahr 2025 ein Anstieg von 27 % gegenüber dem Vorjahr verzeichnet wurde.

Auf Warschau entfallen etwa 32–36 % des gesamten nationalen Angebots. Bis Ende 2025 gab es in der Hauptstadt rund 50 BtR-Projekte mit über 9.500 Einheiten. Zu den größten fertiggestellten Projekten in Polen zählen AFI Home Metro Zachód in Warschau (517 Einheiten), Kraków Romanowicza (673 Einheiten) und Katowice Korczaka (523 Einheiten).

Akademischer Knotenpunkt Krakau: Der drittgrößte Markt für studentisches Wohnen in Polen

Innerhalb der polnischen Landschaft für institutionelles Wohnen nimmt Krakau eindeutig den dritten Platz unter den größten Märkten für studentisches Wohnen im Land ein. Die Stadt ist einer der wichtigsten Knotenpunkte für die Entwicklung dieses Segments, mit einem Bestand von über 3.800 Wohneinheiten in rund 25 Projekten. Wichtig ist, dass der Markt noch erhebliches Wachstumspotenzial aufweist – rund 2.400 weitere Einheiten befinden sich derzeit in Planung oder im Bau. Diese hohe Bautätigkeit bestätigt Krakaus Position als einer der vielversprechendsten Standorte für Kapitalinvestitionen im institutionellen Mietwohnungssektor Polens.

Kultureller Wandel: Strukturelle Lücke als Garant für Nachfrage

Eines der stärksten Argumente für internationale Investoren liegt in der Eigentumsstruktur Polens, die eine erhebliche unerschlossene Marktlücke darstellt. Laut Eurostat hat Polen mit nur etwa 13 % einen der niedrigsten Anteile an gewerblichen Mietwohnungen in der Europäischen Union, während etwa 87 % der Bevölkerung in Eigenheimen leben.

Um den europäischen Durchschnitt zu erreichen, müssten Hunderttausende neuer Mietwohnungen geschaffen werden. Prognosen bis zum Jahr 2040 deuten eindeutig auf einen allmählichen Rückgang der Wohneigentumsquoten zugunsten eines wachsenden Mietmarktes hin. Dieser Wandel wird durch grundlegende sozioökonomische Veränderungen vorangetrieben: eine stark gestiegene Arbeitskräftemobilität, einen stetigen Zustrom ausländischer Fachkräfte (Expatriates) und sich wandelnde Präferenzen bei den jüngeren Generationen, die zunehmend zögern, sich langfristig mit Hypothekenschulden zu binden.

Für internationales Kapital ist die Schlussfolgerung eindeutig: Eine Investition in den polnischen Mietwohnungsmarkt bedeutet den Einstieg in einen Markt mit strukturell gesicherter, wachsender Nachfrage und minimalem Risiko einer Sättigung in den kommenden Jahrzehnten.

Quellen:

bank.pl
propertynews.pl
komercja24.pl