PRS w Polsce rośnie, a rynek wciąż jest nienasycony. Co to oznacza dla inwestora

Polski rynek nieruchomości mieszkaniowych wkracza w fazę głębokiej, strukturalnej ewolucji. Lata 2023–2025 przyniosły dynamiczny rozwój sektora PRS (Private Rented Sector), udowadniając jego odporność na wahania gospodarcze. Analiza danych makroekonomicznych i rynkowych jasno wskazuje, że Polska – z ogromną luką podażową na profesjonalnym rynku najmu – stanowi obecnie jeden z najbardziej perspektywicznych celów dla kapitału zagranicznego w Europie Środkowo-Wschodniej.

Fundamenty wzrostu: dlaczego polski rynek rośnie w siłę?

Zgodnie z raportem BNP Paribas Real Estate Poland za II połowę 2025 roku, polski rynek najmu instytucjonalnego znajduje się w fazie stabilnego i intensywnego wzrostu. Tylko w 2025 roku podaż powiększyła się o 5,8 tys. mieszkań, co stanowi drugi najwyższy wynik w historii tego sektora w kraju.

Siłą napędową segmentu Build-to-Rent (BtR) jest wyraźny, strukturalny wzrost popytu. Głównym czynnikiem jest drastyczne ograniczenie dostępności zakupu mieszkań na własność, wynikające ze środowiska wyższych stóp procentowych oraz zakończenia rządowych programów dopłat do kredytów. Jak zauważa Arkadiusz Bielecki, dyrektor Działu Wycen w BNP Paribas Real Estate Poland, atrakcyjność PRS opiera się na stabilnych fundamentach: długoterminowych trendach demograficznych oraz rosnącej preferencji dla elastycznych form zamieszkania. Wynajem w Polsce definitywnie przestaje być rozwiązaniem tymczasowym, stając się preferowaną, długoterminową alternatywą.

Skala rynku i sprawdzony potencjał Warszawy

Tempo rozwoju sektora living w Polsce przewyższa wiele dojrzałych rynków zachodnich. Według raportu „Warsaw Your Place to Invest”, do końca 2025 roku w Polsce funkcjonowało około 26 tys. mieszkań w modelu BtR, a w budowie znajdowało się kolejne 6,6 tys. lokali. Świadectwem dynamiki jest fakt, że aż 80% obecnej podaży powstało po 2022 roku, a wzrost zasobów w ujęciu rok do roku wyniósł w 2025 roku imponujące 27%.

Stolica odpowiada za 32-36% całkowitej podaży w kraju. Na koniec 2025 roku działało tam 50 projektów BtR, oferujących ponad 9 500 mieszkań. Wśród największych ukończonych inwestycji w Polsce znalazły się m.in. AFI Home Metro Zachód w Warszawie (517 lokali), Kraków Romanowicza (673 lokale) czy Katowice Korczaka (523).

Akademicki Kraków trzecim największym rynkiem PRS w Polsce

Na mapie polskiego najmu instytucjonalnego Kraków zajmuje dziś wyraźną, trzecią pozycję w kraju pod względem skali rynku PRS. To jeden z kluczowych ośrodków rozwoju tego segmentu, z zasobem przekraczającym 3,8 tys. mieszkań funkcjonujących w ramach około 25 projektów. Co istotne, rynek ten nie powiedział jeszcze ostatniego słowa — kolejne około 2,4 tys. lokali znajduje się obecnie na etapie przygotowania lub realizacji. Skala aktywności inwestycyjnej potwierdza, że Kraków pozostaje jednym z najbardziej perspektywicznych kierunków dla kapitału lokowanego w najem instytucjonalny w Polsce.

Zmiana kulturowa: luka rynkowa jako gwarancja popytu

Największą zachętą dla międzynarodowych funduszy powinna być struktura własnościowa w Polsce, stanowiąca potężną, niewykorzystaną lukę rynkową. Zgodnie z danymi Eurostatu, Polska należy do krajów o najniższym udziale najmu komercyjnego w Unii Europejskiej (zaledwie 13%), podczas gdy około 87% mieszkańców zamieszkuje lokale własnościowe.

Osiągnięcie średniej europejskiej będzie oznaczało konieczność dostarczenia na rynek setek tysięcy nowych mieszkań na wynajem. Prognozy do 2040 roku jednoznacznie przewidują stały spadek odsetka właścicieli na rzecz rosnącego rynku najmu. Proces ten stymulują fundamentalne zmiany społeczno-gospodarcze: drastyczny wzrost mobilności zawodowej, stały napływ zagranicznych specjalistów (ekspatów) oraz zmiana preferencji młodego pokolenia, które unika wieloletnich obciążeń kredytowych. Dla międzynarodowego kapitału oznacza to jedno – inwestycja w polski PRS to wejście na rynek o zagwarantowanym, rosnącym popycie i minimalnym ryzyku nasycenia w perspektywie kolejnych dekad.

Źródła:
bank.pl
propertynews.pl