Polens Wohnimmobilienmarkt 2026: Vom rasanten Wachstum zu intelligenteren Investitionsentscheidungen

Auf Grundlage des JLL-Reports „Living Sector in Poland” vom April 2026 wird deutlich, dass der polnische Wohnungsmarkt in eine selektivere Phase eingetreten ist. Es handelt sich jedoch nicht um einen Markt im Rückzug. Die Daten deuten vielmehr auf einen Übergang hin: von einer Phase breiten, dynamischen Wachstums zu einem anspruchsvolleren Marktumfeld, in dem Lage, Produktstruktur, Zugang zu Finanzierung und eine echte Antwort auf die Bedürfnisse von Käufern und Mietern entscheidend werden.

Die zentrale Schlussfolgerung des Reports ist eindeutig: Ein kurzfristiges Überangebot an verfügbaren Wohnungen beseitigt nicht den langfristigen Wohnungsmangel. In den größten polnischen Städten schätzt JLL die reale Wohnraumlücke auf rund 540.000 Einheiten. Hinzu kommt ein weiterer Bedarf von 100.000 bis 200.000 Wohnungen, der sich aus den langfristigen Auswirkungen der kriegsbedingten Migration aus der Ukraine ergibt.

Der Markt verfügt über starke Fundamentaldaten, funktioniert aber unter veränderten Bedingungen

Polen bleibt der größte Wohnimmobilienmarkt in Mittel- und Osteuropa. Laut JLL zählt das Land über 37 Millionen Einwohner, während die sechs größten Städte einen erheblichen Anteil der Bauträgeraktivität ausmachen. Im Jahr 2025 wurden in diesen Städten mehr als 51.000 Wohnungen fertiggestellt. Das zeigt die Widerstandsfähigkeit des Entwicklermarktes und seine Fähigkeit, Investitionen auch bei schwächerer Verkaufsdynamik und schwierigeren Finanzierungsbedingungen fortzuführen.

Gleichzeitig weist Polen weiterhin einige der ungünstigeren Wohnbedingungen in der Europäischen Union auf. Der Report verweist auf eine niedrige Zahl von Wohnungen je 1.000 Einwohner, vergleichsweise kleine Wohnflächen und das anhaltende Problem der Überbelegung. Das ist besonders relevant, weil es zeigt: Die Nachfrage entsteht nicht nur aus dem Wunsch nach Wohneigentum, sondern auch aus dem realen Bedarf, die Wohnqualität zu verbessern.

Dieses Bild wird durch den demografischen Wandel verstärkt. JLL hebt die steigende Zahl der Haushalte und den Rückgang der durchschnittlichen Haushaltsgröße hervor. Besonders wichtig ist der Anstieg der Einpersonenhaushalte, die der Report als den am schnellsten wachsenden Haushaltstyp in Polen identifiziert. Praktisch bedeutet das: Selbst bei einer stabilen oder langsamer wachsenden Bevölkerung kann der Wohnungsbedarf weiter steigen.

Die Makroökonomie unterstützt die Stabilisierung des Marktes

Das wirtschaftliche Umfeld bleibt eines der wichtigsten Argumente für die Widerstandsfähigkeit des polnischen Wohnungsmarktes. Laut den von JLL zitierten Daten wuchs das polnische BIP im Jahr 2025 um 3,6%; für 2026 wird ein Wachstum von 3,8% prognostiziert. Damit liegt Polen deutlich über dem erwarteten Wachstum der Europäischen Union, das in den kommenden Jahren bei etwa 1-2% pro Jahr liegen soll.

Auch die Normalisierung von Inflation und Geldpolitik ist von Bedeutung. Nach einer Phase stark steigender Preise und hoher Zinsen senkte die Polnische Nationalbank ihren Referenzzinssatz bis Ende 2025 auf 4,0%. Eine weitere Senkung im März 2026 brachte ihn auf 3,75%. JLL weist darauf hin, dass weitere Zinssenkungen möglich sind, eine Rückkehr zu den Bedingungen der Jahre 2020-2021 jedoch unwahrscheinlich bleibt.

Das ist eine wichtige Veränderung für den Markt. Entwickler, Käufer und Investoren agieren heute unter anderen Bedingungen als noch vor wenigen Jahren: Die Finanzierung ist günstiger als auf dem Höhepunkt des Zyklus, doch eine Rückkehr zu billigem Geld gibt es nicht.

Die wichtigsten im JLL-Report genannten makroökonomischen Kennzahlen sind:

• Polens BIP: 3,6% im Jahr 2025 und prognostizierte 3,8% im Jahr 2026
• NBP-Referenzzinssatz: 3,75% nach der Senkung im März 2026
• Arbeitslosigkeit: rund 5%, mit der Möglichkeit eines weiteren Rückgangs
• Stundenlöhne: seit 2015 nahezu verdreifacht; die Prognosen gehen von einem weiteren jährlichen Wachstum von rund 6% aus

Aus Sicht des Wohnungsmarktes deuten diese Daten nicht auf eine Krise hin. Sie zeigen vielmehr eine Wirtschaft, die nach einer Phase starker Schocks — Pandemie, Krieg in der Ukraine, Inflationssprung und rasch gestiegene Kapitalkosten — in eine ausgewogenere Phase eintritt.

Bauträgermarkt: Rekordangebot und Rückkehr kreditgetriebener Nachfrage

Das sichtbarste Phänomen im Built-to-Sell-Markt ist der Anstieg des verfügbaren Angebots. Laut JLL erreichte die Zahl der zum Verkauf stehenden Wohnungen in den sechs größten Städten Mitte 2025 61.700 Einheiten und zum Jahresende rund 63.500 Einheiten. Das ist ein Rekordniveau und hat das Kräfteverhältnis zwischen Entwicklern und Käufern spürbar verändert.

Das bedeutet jedoch keinen Einbruch der Verkäufe. Der Report zeigt, dass nach einem schwachen Jahresbeginn 2025 die zweite Jahreshälfte eine deutliche Nachfragebelebung brachte, unterstützt durch Zinssenkungen. Die jährlichen Wohnungsverkäufe in den sechs größten Märkten überschritten 41.000 Einheiten, was einem Anstieg von rund 4% gegenüber 2024 entspricht.

Dieser Unterschied ist wichtig: Der Markt ist nicht zum Stillstand gekommen, aber das Angebot ist schneller gewachsen als die Verkäufe. Damit rückt nicht mehr allein die Nachfrage in den Mittelpunkt, sondern die Geschwindigkeit, mit der das verfügbare Angebot vom Markt aufgenommen wird.

Die Situation ist jedoch nicht in allen Märkten gleich. JLL weist darauf hin, dass Warschau und die Dreistadt die ausgewogensten Märkte bleiben. Wrocław baut den Angebotsüberhang schrittweise ab, während Kraków und Poznań einem deutlich stärkeren Angebotsdruck ausgesetzt sind. Am schwierigsten ist die Lage in Łódź, wo der Report auf ein klares Überangebot hinweist.

Wohnungspreise: Stabilisierung, keine Korrektur

Nach Jahren dynamischen Preiswachstums brachte 2025 eine deutliche Verlangsamung. Laut JLL stiegen die durchschnittlichen Wohnungspreise in den sechs größten Städten im Jahresvergleich um rund 1%. Praktisch bedeutet das Stabilisierung, insbesondere im Vergleich zum vorherigen Jahrzehnt, in dem die Preise nahezu kontinuierlich gestiegen waren.

Ende 2025 lagen die durchschnittlichen Angebotspreise ungefähr bei:

• Warschau: über 18.700 PLN/m²
• Dreistadt: rund 17.800 PLN/m²
• Kraków: rund 16.900 PLN/m²
• Wrocław: rund 15.100 PLN/m²
• Poznań: rund 13.800 PLN/m²
• Łódź: rund 11.500 PLN/m²

Eine größere Markttransparenz war ebenfalls ein wichtiger Faktor für das Preisverhalten. Der Report zeigt, dass die Pflicht zur Veröffentlichung von Preisen ab September 2025 wettbewerbsorientiertere Preisstrategien begünstigte. Entwickler konzentrierten sich häufiger auf die Attraktivität ihres Angebots und die Kaufbedingungen, statt auf weitere Preiserhöhungen.

Hypotheken: bessere Erschwinglichkeit, aber keine Rückkehr zu billigem Geld

Der Hypothekenmarkt erholte sich 2025 deutlich. Laut Report stieg die Zahl der vergebenen Hypothekendarlehen auf 238.000, während ihr Gesamtwert einen Rekordwert von 105,9 Mrd. PLN erreichte. Gleichzeitig weist JLL darauf hin, dass rund 18% der Kreditvergabe auf Refinanzierungen bestehender Darlehen entfielen. Das sollte bei der Bewertung der realen Kaufnachfrage berücksichtigt werden.

Die wichtigste Veränderung betrifft jedoch die Kreditwürdigkeit. Der Rückgang der Zinssätze für neue Hypotheken von rund 7,5% zu Beginn des Jahres 2025 auf etwa 6,3% zum Jahresende verbesserte die Kaufkraft von Kunden, die ihren Wohnungskauf über Kredit finanzieren. Bei stabilen Wohnungspreisen hat dies die Erschwinglichkeit verbessert, ohne jedoch die Bedingungen aus der Phase historisch niedriger Zinsen wiederherzustellen.

Für Entwickler bedeutet das, dass Käufer, die in den vergangenen Jahren ihre Kaufentscheidung aufgeschoben hatten, nun auf den Markt zurückkehren können. Diese Gruppe wird jedoch deutlich sensibler auf Preis, Zahlungsbedingungen und die Gesamtkosten des Kaufs reagieren.

Miete wird zu einer vollwertigen Säule des Wohnungsmarktes

Eine der stärksten Schlussfolgerungen des JLL-Reports ist die wachsende Bedeutung des Mietmarktes. Hohe Finanzierungskosten führen dazu, dass Mieten in vielen Fällen weiterhin günstiger bleibt als der Kauf einer Wohnung mit Hypothekenfinanzierung. Der Report vergleicht die monatliche Miete mit Kreditrate und Betriebskosten für eine 45 m² große Wohnung in Warschau und zeigt, dass der Kostenvorteil des Mietens auch im vierten Quartal 2025 sichtbar blieb.

Gleichzeitig bleibt das Angebot an Mietwohnungen begrenzt. Laut JLL lagen die Mieten im Januar 2026 96% höher als im Januar 2021, während die Zahl der Mietangebote 53% niedriger war als fünf Jahre zuvor. Das ist ein starkes Signal: Der Mietmarkt ist nicht nur preislich gewachsen, sondern hat sein Angebot noch immer nicht auf das Niveau vor den Schocks der Jahre 2021-2022 zurückgeführt.

JLL weist zudem darauf hin, dass private Investoren, die Wohnungen zur Vermietung kaufen, im Jahr 2025 weniger aktiv waren. Sollte dieser Trend anhalten, wird der Zufluss neuer Einheiten in den privaten Mietmarkt begrenzt bleiben, was den Druck auf die Mieten sowohl im privaten als auch im institutionellen Segment erhöhen kann.

PRS: Der Sektor wächst, bleibt aber weiterhin klein

Der institutionelle Mietwohnungssektor in Polen entwickelt sich schnell, bleibt im Verhältnis zum Gesamtmarkt jedoch weiterhin klein. Ende 2025 gab es in Polen fast 27.800 PRS-Wohnungen im Betrieb, von denen rund 26% allein im Jahr 2025 auf den Markt kamen. Dennoch macht PRS weniger als 0,2% des gesamten Wohnungsbestands in Polen aus.

JLL prognostiziert, dass das Segment innerhalb von vier Jahren auf rund 45.000 Einheiten wachsen wird. Im Vergleich zu westeuropäischen Märkten bleibt dies weiterhin ein niedriger Institutionalisierungsgrad, doch das Wachstumstempo zeigt, dass der Sektor die Phase der reinen Modellprüfung bereits hinter sich gelassen hat.

Warschau bleibt der größte Markt und vereint rund 38% des operativen PRS-Bestands in Polen. Weitere wichtige Märkte sind Kraków mit rund 18%, Wrocław mit 17% und Poznań mit 13%.

Wichtige PRS-Kennzahlen laut JLL:

• 27.760 operative Einheiten Ende 2025
• 24% Wachstum gegenüber Dezember 2024
• rund 4.900 Einheiten mit geplanter Markteinführung im Jahr 2026
• prognostiziertes Wachstum auf rund 45.000 Einheiten in den nächsten vier Jahren
• Auslastungsquoten in den größten Städten von 96,5% in Warschau bis 98,7% in Łódź

Die hohe Auslastung ist hier entscheidend. Sie zeigt, dass professionell verwaltete Mietwohnungen trotz höherer Mieten im Vergleich zum traditionellen privaten Mietmarkt einen realen Bedarf der Mieter bedienen. JLL betont, dass PRS einen höheren Ausstattungsstandard, professionelleres Management und Standorte bietet, die gut an Bürostandorte und Universitäten angebunden sind.

PBSA: Die größte Investitionslücke im Living-Sektor

Das Segment privater Studentenwohnheime zählt zu den am wenigsten entwickelten Bereichen des Marktes. Polen hat rund 1,3 Millionen Studierende, und Prognosen des Ministeriums für Wissenschaft und Hochschulbildung deuten auf einen weiteren Anstieg auf rund 1,4 Millionen bis 2030 hin.

Besonders wichtig ist die Zahl internationaler Studierender. Im akademischen Jahr 2024/2025 studierten 108.600 internationale Studierende aus 179 Ländern in Polen. Sie machten rund 8,5% der gesamten Studierendenzahl aus, wobei die größten Gruppen aus der Ukraine, Belarus und der Türkei kamen.

Trotz dieser starken Nachfrage bleibt das Angebot an modernem studentischem Wohnraum sehr begrenzt. Laut JLL verfügt Polen über rund 16.500 PBSA-Betten im Betrieb, weitere 7.700 befinden sich in der Pipeline. Zum Vergleich: Private Studentenunterkünfte decken in Polen rund 1% der gesamten Studierendenpopulation ab, während dieser Anteil im Vereinigten Königreich bei 15% liegt.

Am aussagekräftigsten ist jedoch die Abdeckungsquote bei internationalen Studierenden. In Polen entspricht die Zahl der PBSA-Betten rund 15% der Zahl internationaler Studierender. Im Vereinigten Königreich liegt dieser Wert bei 60%, in den Niederlanden bei 66% und in Spanien bei 78%. Warschau zieht zwar mehr als 30% der internationalen Studierenden in Polen an, bietet für diese Gruppe jedoch nur rund 9% Abdeckung.

Das bedeutet: PBSA ist keine Nische. Es ist ein Segment, in dem der Angebotsmangel innerhalb des gesamten Living-Sektors besonders deutlich sichtbar ist.

Studierende, Miete und Produktqualität

Der JLL-Report zeigt außerdem, dass PBSA gegenüber PRS kostenmäßig wettbewerbsfähig sein kann. In der Analyse der Kosten von Einzelzimmern in PBSA-Projekten im Vergleich zu PRS-Studios war PBSA in allen untersuchten Städten günstiger. Die Differenz reichte von 1% in Łódź bis 12% in Kraków.

Gleichzeitig liegen die Auslastungsquoten in PBSA-Projekten bei über 96% und erreichen in ausgewählten Städten bis zu 98,3%. Das bestätigt, dass Studierende, insbesondere internationale Studierende, bereit sind, für ein professionelles, sicheres, planbares und auf ihren Lebensstil zugeschnittenes Produkt zu zahlen.

In diesem Segment geht es nicht nur um die Zahl der Betten, sondern auch um die Qualität der bestehenden Alternativen. Öffentliche Wohnheime bieten rund 115.000 Plätze, was bedeutet, dass sie nur etwa 9% der Studierenden in Polen aufnehmen können. Viele dieser Einrichtungen stammen zudem aus der Zeit vor der wirtschaftlichen Transformation und erfüllen heutige Anforderungen an Privatsphäre, Komfort und Funktionalität nicht mehr.

Institutionelles Kapital kehrt in den Markt zurück

Das Jahr 2025 war ein wichtiges Jahr für den Investmentmarkt. Laut JLL überschritt das Transaktionsvolumen im Living-Sektor 100 Mio. EUR, ohne große JV- und M&A-Transaktionen. Das wichtigste Ereignis war jedoch der Vorvertrag über den Verkauf des Resi4Rent-Portfolios an TAG Immobilien im Wert von rund 565 Mio. EUR, der 5.322 Mietwohnungen in den sechs größten polnischen Städten umfasst.

JLL beschreibt diese Transaktion als wichtiges Zeichen der Marktreife. Das Portfolio umfasst 18 Projekte, rund 178.000 m² moderne Mietfläche und erreichte eine Auslastung von etwa 98%. Die Transaktion basierte auf einer NOI-Rendite von 6,3%.

Das ist ein wichtiges Signal für den gesamten Markt: Der polnische PRS-Sektor ist nicht länger nur ein Konzeptsegment. Er hat sich zu einer Assetklasse entwickelt, die große institutionelle Portfoliotransaktionen anziehen kann.

Renditen und Polens Attraktivität im europäischen Vergleich

Der JLL-Report weist darauf hin, dass die Preisfindung bei Renditen im polnischen Living-Sektor aufgrund der begrenzten Zahl an Transaktionen und des hohen Anteils von Forward Deals weiterhin schwierig bleibt. Dennoch nennt JLL Schätzwerte für stabilisierte Assets.

Geschätzte Prime Yields laut JLL:

• Multifamily Warschau: 5,25-5,50%
• Multifamily Regionalstädte: 5,50-5,75%
• Student Housing Warschau: 5,75-6,00%
• Student Housing Regionalstädte: 6,00-6,25%

In Kombination mit dem weiterhin begrenzten aktuellen Angebot, starker Nachfrage und einem vergleichsweise investorenfreundlichen regulatorischen Umfeld bleibt Polen für Investoren ein Wachstumsmarkt. JLL betont, dass Polen — anders als reifere westeuropäische Märkte, in denen institutionelles Wohnen bereits stark entwickelt ist — weiterhin echten Raum für Expansion bietet.

Was bedeutet das für den Wohnungsmarkt?

Die wichtigste Schlussfolgerung aus dem JLL-Report lautet: Der polnische Wohnungsmarkt befindet sich nicht in einem Abschwung, sondern in einer Phase selektiver Stabilisierung. Kurzfristig reduziert die große Zahl der zum Verkauf stehenden Wohnungen den Preisdruck und stärkt die Verhandlungsposition der Käufer. Langfristig schaffen jedoch der Wohnungsmangel, Urbanisierung, demografischer Wandel und die wachsende Bedeutung des Mietens weiterhin sehr starke Nachfragefundamente.

Für Entwickler bedeutet das, dass Investitionen präziser geplant werden müssen. In einem Markt mit größerer Auswahl verkauft sich nicht mehr jedes Projekt allein deshalb, weil es neu ist. Vorteile werden jene Projekte haben, die funktionale Grundrisse, angemessene Preise und Standorte verbinden, die auf die täglichen Bedürfnisse der Kunden eingehen — in der Nähe von öffentlichem Verkehr, Dienstleistungen, Arbeitsplätzen, Universitäten und grundlegender Infrastruktur.

Für institutionelle Investoren bleibt Polen ein Markt mit niedrigem Sättigungsgrad und hohem Wachstumspotenzial. Das gilt insbesondere für PRS und PBSA, wo das Verhältnis zwischen Nachfrage und bestehendem Angebot weiterhin außergewöhnlich günstig ist. Hohe Auslastung, die begrenzte Zahl professioneller Assets und zunehmende Transaktionsliquidität stärken das Argument für eine weitere Kapitalallokation in den Living-Sektor.

Zusammenfassung

Der JLL-Report zeigt, dass der polnische Wohnungsmarkt in eine reifere und selektivere Phase eingetreten ist. Preisstabilisierung und die hohe Zahl verfügbarer Wohnungen bedeuten nicht, dass das Marktpotenzial ausgeschöpft ist, sondern dass sich die Wettbewerbsbedingungen verändert haben. Der Markt wächst nicht mehr gleichmäßig — Projektqualität, Lagequalität, Funktionalität der Wohnungen und Glaubwürdigkeit der Preisgestaltung gewinnen an Bedeutung.

Das hohe Angebot in ausgewählten Städten löst den strukturellen Wohnungsmangel nicht. Es zeigt vielmehr, dass die Nachfrage anspruchsvoller geworden ist und Käufer verfügbare Angebote genauer vergleichen. In diesem Umfeld werden Projekte im Vorteil sein, die nicht nur den Wunsch nach Wohneigentum bedienen, sondern ihren Wert klar nachvollziehbar begründen.

In den kommenden Jahren wird die Position der Entwickler nicht durch die Größe des Angebots bestimmt, das sie auf den Markt bringen, sondern durch die Treffsicherheit ihrer Investitionsentscheidungen. Gewinnen werden diejenigen, die die veränderten Bedürfnisse von Käufern, Mietern und Investoren richtig lesen — und sie in ein Produkt übersetzen, das sich durch Lage, Grundriss, Preis und Qualität behauptet.

Quelle: JLL Report – Living Sector in Poland, April 2026