Warszawski rynek pierwotny w II kwartale 2026: wysoka podaż nie zatrzymała sprzedaży

Warszawski rynek mieszkaniowy pozostaje jednym z najbardziej płynnych i jednocześnie najbardziej wymagających rynków w Polsce. Dane CBRE za II kwartał 2026 roku pokazują interesującą równowagę: sprzedaż osłabła względem bardzo mocnego początku roku, ale nadal utrzymuje się powyżej wieloletniej średniej. Jednocześnie deweloperzy wyraźnie zwiększyli nową podaż, a liczba dostępnych mieszkań wzrosła do ponad 16 tys. Mimo większego wyboru dla kupujących nie widać jednak wyraźnej presji na obniżki cen.

Analiza została przygotowana na podstawie raportu CBRE Research „Living – Polska Warszawa 2. kw. 2026”, wykorzystującego dane rynkowe Tabelaofert.pl.

Sprzedaż słabsza niż na początku roku, ale rynek pozostaje aktywny

W II kwartale 2026 roku na warszawskim rynku pierwotnym sprzedano 3.840 mieszkań. Oznacza to spadek o 9,4% kwartał do kwartału, jednak sama dynamika może być myląca, jeśli pominie się punkt odniesienia. Pierwsze trzy miesiące roku były bowiem wyjątkowo mocne.

Znacznie więcej o rzeczywistej kondycji rynku mówi porównanie z dłuższym okresem. Jak wskazuje CBRE, sprzedaż w II kwartale była nadal o 4,6% wyższa od średniej kwartalnej z ostatnich pięciu lat, wynoszącej około 3 670 mieszkań.

Jeszcze wyraźniejszy obraz rynku daje analiza czterech kolejnych kwartałów. Od III kwartału 2025 do końca II kwartału 2026 roku w Warszawie sprzedano 15.986 nowych mieszkań, czyli o 38,5% więcej niż w analogicznym okresie rok wcześniej.

To istotny sygnał z punktu widzenia inwestorów. Warszawski rynek nie znajduje się obecnie w fazie załamania popytu. Mamy raczej do czynienia z normalizacją po bardzo silnym początku roku, przy nadal wysokiej absorpcji nowych mieszkań.

Podaż wraca na rynek

Znacznie bardziej dynamiczne zmiany zaszły po stronie podaży.

W II kwartale deweloperzy wprowadzili do sprzedaży 4.753 mieszkania, czyli aż o 66,8% więcej niż kwartał wcześniej.

Tak silny wzrost należy jednak interpretować ostrożnie. W dużej mierze jest on efektem niskiej bazy z I kwartału, kiedy liczba nowych projektów i etapów trafiających do sprzedaży pozostawała ograniczona.

Potwierdzają to dane obejmujące dłuższy okres. W ciągu czterech kwartałów – od III kwartału 2025 do II kwartału 2026 – deweloperzy wprowadzili na rynek 15 395 mieszkań, czyli o 1,6% mniej niż w analogicznym okresie rok wcześniej.

Z perspektywy inwestycyjnej oznacza to, że II kwartał nie powinien być odczytywany jako początek agresywnej ekspansji podaży. Jest raczej sygnałem powrotu aktywności deweloperskiej po słabszym początku roku.

Ponad 16 tys. mieszkań w ofercie

Odbicie nowych wprowadzeń znalazło bezpośrednie odzwierciedlenie w wielkości oferty.

Na koniec czerwca 2026 roku na warszawskim rynku pierwotnym dostępnych było 16.345 mieszkań, o 7,1% więcej niż na koniec poprzedniego kwartału.

To poziom, który daje kupującym wyraźnie większą przestrzeń wyboru – zarówno pod względem lokalizacji, standardu, etapu realizacji, jak i ceny.

Jeszcze ważniejsza z punktu widzenia oceny rynku jest jednak struktura tej podaży.

Aż 3 344 mieszkania były gotowe, lecz niesprzedane, co odpowiadało 20,5% całej oferty. CBRE wskazuje, że udział ten pozostaje na rekordowym poziomie.

Wysoki odsetek gotowych lokali jest efektem dużej liczby inwestycji ukończonych na przełomie 2025 i 2026 roku. Co istotne, CBRE zakłada, że wskaźnik może pozostać podwyższony również w kolejnych kwartałach wraz z oddawaniem kolejnych projektów do użytkowania.

Dla rynku oznacza to wzrost konkurencji przede wszystkim tam, gdzie kilka inwestycji o podobnym profilu rywalizuje o tego samego klienta. W takich segmentach presja sprzedażowa może być wyraźnie większa niż sugerowałyby same średnie dla całej Warszawy.

Większa oferta nie zatrzymała wzrostu cen

Pomimo rosnącej liczby dostępnych mieszkań ceny ofertowe pozostają wysokie.

Na koniec II kwartału 2026 roku przeciętna cena ofertowa nowego mieszkania w Warszawie wynosiła 19.405 zł brutto za m². Była o 0,2% wyższa niż kwartał wcześniej i o 6,9% wyższa rok do roku.

To szczególnie istotne w zestawieniu z inflacją. CBRE zwraca uwagę, że w czerwcu 2026 roku jej roczna wartość wynosiła 2,5%, a więc tempo nominalnego wzrostu cen nowych mieszkań pozostawało wyraźnie wyższe.

Średnia cena mieszkań faktycznie sprzedanych wyniosła 18 585 zł/m². W ujęciu rocznym była wyższa o 6,1%.

Nieco inaczej wyglądała sytuacja w przypadku mieszkań wprowadzanych po raz pierwszy do sprzedaży. Ich średnia cena w II kwartale wyniosła 18.593 zł/m², czyli była o 8,6% niższa niż w poprzednim kwartale.

Nie należy jednak automatycznie utożsamiać tego spadku ze zmianą ogólnego trendu cenowego. Średnie ceny są silnie uzależnione od struktury nowych projektów – lokalizacji, segmentu, metrażu czy udziału inwestycji premium.

CBRE zaznacza również, że z obliczeń wskaźników cenowych wyłączono pięć projektów o nietypowo wysokich cenach i dużej skali, które mogłyby istotnie zawyżyć średnią i zaburzyć obraz całego rynku.

Coraz większe znaczenie ma nie cena katalogowa, lecz zdolność do sprzedaży

Dane CBRE dobrze pokazują charakter obecnego etapu cyklu.

Warszawski rynek nie wchodzi w klasyczną fazę korekty cenowej, mimo że liczba mieszkań w ofercie rośnie, a udział gotowych niesprzedanych lokali pozostaje wysoki.

Nie oznacza to jednak, że siła negocjacyjna sprzedających pozostaje taka sama jak kilka lat wcześniej.

Przy większej dostępności mieszkań różnice pomiędzy poszczególnymi projektami mogą się pogłębiać. Lokalizacja, jakość produktu, układ mieszkań, standard części wspólnych, etap budowy i sposób pozycjonowania inwestycji będą miały coraz większe znaczenie dla tempa sprzedaży.

CBRE zakłada przy tym, że na rynku nadal będą pojawiały się atrakcyjne promocje, szczególnie w przypadku mieszkań długo pozostających w ofercie.

To oznacza, że większa elastyczność cenowa może być widoczna na poziomie pojedynczych projektów, nawet jeśli średnia cena ofertowa dla całego miasta pozostaje stabilna lub rośnie.

Koszt pieniądza nadal decyduje o popycie

Drugim kluczowym elementem układanki pozostaje finansowanie.

Jak wskazuje CBRE, od maja 2025 roku Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy procentowe łącznie o 2 punkty procentowe. Ostatnie cięcie miało miejsce w marcu 2026 roku, natomiast od kwietnia do lipca stopa referencyjna NBP pozostawała na poziomie 3,75%.

Niższe oprocentowanie zwiększa dostępność kredytów i poprawia zdolność nabywczą części gospodarstw domowych. W połączeniu z dużą liczbą mieszkań gotowych lub znajdujących się na zaawansowanym etapie realizacji tworzy to środowisko sprzyjające aktywności kupujących.

Jednocześnie warunki finansowania pozostają jednym z najważniejszych czynników ryzyka dla rynku. Każda zmiana oczekiwań dotyczących kosztu kredytu może stosunkowo szybko przełożyć się na tempo sprzedaży.

Dlaczego ceny mogą nadal rosnąć

Na pierwszy rzut oka wzrost oferty oraz wysoki udział gotowych niesprzedanych mieszkań powinny prowadzić do wyhamowania cen. CBRE wskazuje jednak na mechanizm, który może działać w przeciwnym kierunku.

Jeżeli z rynku stopniowo znikają mieszkania tańsze, a ich miejsce zajmują nowe, drożej pozycjonowane projekty, średnia cena ofertowa może rosnąć nawet bez powszechnych podwyżek cenników.

Jednocześnie presję kosztową mogą zwiększać koszty realizacji inwestycji oraz nowe wymogi regulacyjne, wpływające zarówno na decyzje o uruchamianiu projektów, jak i na ich ekonomikę.

Dlatego CBRE ocenia, że rosnący trend przeciętnej ceny ofertowej może się utrzymać, mimo zwiększonej podaży i promocji pojawiających się w wybranych projektach.

Rynek bardziej selektywny niż słaby

Najważniejszym wnioskiem płynącym z danych za II kwartał jest nie tyle osłabienie rynku, ile wzrost jego selektywności.

Sprzedaż pozostaje powyżej pięcioletniej średniej, a wynik z ostatnich czterech kwartałów jest znacznie wyższy niż rok wcześniej. Jednocześnie dostępna oferta ponownie rośnie, a ponad jedna piąta mieszkań czekających na nabywców jest już gotowa.

W takim środowisku coraz mniej adekwatne staje się pytanie, czy „rynek warszawski rośnie czy spada”. Znacznie ważniejsze jest to, które projekty zachowują wysoką absorpcję mimo rosnącej konkurencji.

Dla deweloperów oznacza to większe znaczenie jakości produktu i precyzyjnego dopasowania ceny do lokalnego popytu. Dla inwestorów – konieczność bardziej szczegółowej analizy poszczególnych subrynków, zamiast opierania decyzji wyłącznie na średnich dla całej Warszawy.

A dla kupujących obecna sytuacja może oznaczać paradoksalnie korzystniejszy moment negocjacyjny: wybór jest większy, liczba gotowych mieszkań wysoka, a część sprzedających może być bardziej skłonna do zaoferowania rabatu lub dodatkowych korzyści. Nie zmienia to jednak zasadniczego obrazu rynku – Warszawa pozostaje rynkiem drogim, płynnym i odpornym, na którym wzrost podaży nie przełożył się dotychczas na systemową korektę cen.

Źródło: CBRE Research, Living – Polska Warszawa 2. kw. 2026. Dane wykorzystane w raporcie: Tabelaofert.pl.