Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce do 2026 r.: od dynamicznego wzrostu do bardziej przemyślanych decyzji inwestycyjnych

Na podstawie raportu JLL „Living Sector in Poland” z kwietnia 2026 roku widać wyraźnie, że polski rynek mieszkaniowy wszedł w etap większej selektywności. Nie jest to jednak rynek w odwrocie. Dane pokazują raczej przejście z fazy dynamicznego, szerokiego wzrostu do fazy bardziej wymagającej, w której kluczowe znaczenie mają lokalizacja, struktura produktu, dostępność finansowania oraz realna odpowiedź na potrzeby nabywców i najemców.

Najważniejszy wniosek z raportu jest jednoznaczny: krótkoterminowa nadpodaż mieszkań w ofercie nie eliminuje długoterminowego deficytu mieszkaniowego. W największych polskich miastach JLL szacuje realną lukę mieszkaniową na około 540 tys. lokali, a dodatkowy deficyt wynikający z długofalowego wpływu migracji wojennej z Ukrainy na kolejne 100-200 tys. mieszkań .

Rynek ma silne fundamenty, ale działa już w innych warunkach

Polska pozostaje największym rynkiem mieszkaniowym w Europie Środkowo-Wschodniej. Według raportu JLL kraj liczy ponad 37 mln mieszkańców, a sześć największych miast odpowiada za istotną część aktywności deweloperskiej. W 2025 roku w tych miastach ukończono ponad 51 tys. mieszkań, co wskazuje na odporność rynku deweloperskiego i jego zdolność do kontynuowania inwestycji mimo spowolnienia sprzedaży.

Jednocześnie Polska nadal ma jedne z mniej korzystnych warunków mieszkaniowych w Unii Europejskiej. Raport wskazuje na niską liczbę mieszkań na 1000 mieszkańców, relatywnie małą powierzchnię lokali oraz problem przeludnienia. To szczególnie ważne, ponieważ pokazuje, że popyt nie wynika wyłącznie z aspiracji zakupowych, lecz z realnej potrzeby poprawy jakości zamieszkania .

Na ten obraz nakładają się zmiany demograficzne. JLL zwraca uwagę na rosnącą liczbę gospodarstw domowych oraz spadek średniej liczby osób w gospodarstwie. Szczególnie istotny jest wzrost liczby gospodarstw jednoosobowych, które według raportu są najszybciej rosnącym typem gospodarstwa domowego w Polsce . W praktyce oznacza to, że nawet przy stabilnej lub wolniej rosnącej populacji zapotrzebowanie na mieszkania może nadal rosnąć.

Makroekonomia wspiera stabilizację rynku

Otoczenie gospodarcze pozostaje jednym z kluczowych argumentów za odpornością polskiego rynku mieszkaniowego. Według danych przywołanych przez JLL, polski PKB wzrósł o 3,6% w 2025 roku, a prognoza na 2026 rok zakłada wzrost na poziomie 3,8%. To tempo wyraźnie przewyższa oczekiwany wzrost dla Unii Europejskiej, który w kolejnych latach ma wynosić około 1–2% rocznie .

Istotna jest również normalizacja inflacji i polityki pieniężnej. Po okresie silnego wzrostu cen i wysokich stóp procentowych, Narodowy Bank Polski obniżył stopę referencyjną do 4,0% na koniec 2025 roku, a kolejna obniżka w marcu 2026 roku sprowadziła ją do 3,75% . JLL wskazuje, że choć dalsze obniżki stóp są możliwe, powrót do warunków z lat 2020-2021 pozostaje mało prawdopodobny.

To bardzo ważna zmiana dla rynku. Oznacza, że deweloperzy, kupujący i inwestorzy funkcjonują dziś w innych warunkach niż jeszcze kilka lat temu: przy tańszym finansowaniu niż w szczycie cyklu, ale nadal bez powrotu do taniego pieniądza..

Najważniejsze parametry makroekonomiczne wskazane w raporcie JLL:

• PKB Polski: 3,6% w 2025 roku i prognozowane 3,8% w 2026 roku
• stopa referencyjna NBP: 3,75% po obniżce w marcu 2026 roku
• bezrobocie: około 5%, z możliwością dalszego spadku poniżej tego poziomu
• wynagrodzenia godzinowe niemal potroiły się od 2015 roku, a prognozy zakładają dalszy wzrost około 6% rocznie

Z punktu widzenia rynku mieszkaniowego nie są to dane sugerujące kryzys. To raczej obraz gospodarki, która wchodzi w bardziej zrównoważoną fazę po okresie silnych szoków: pandemii, wojny w Ukrainie, skoku inflacji i gwałtownego wzrostu kosztu pieniądza.

Rynek deweloperski: rekordowa oferta i powrót popytu kredytowego

Najbardziej widocznym zjawiskiem na rynku mieszkań na sprzedaż jest wzrost oferty. Według JLL w sześciu największych miastach liczba mieszkań dostępnych w sprzedaży osiągnęła 61,7 tys. lokali w połowie 2025 roku i około 63,5 tys. lokali na koniec roku . To poziom rekordowy, który istotnie zmienił układ sił między deweloperami a kupującymi.

Nie oznacza to jednak załamania sprzedaży. Raport wskazuje, że po słabym początku 2025 roku druga połowa przyniosła wyraźne ożywienie popytu, związane z obniżkami stóp procentowych. Roczna sprzedaż mieszkań w sześciu największych rynkach przekroczyła 41 tys. lokali, co oznacza wzrost o około 4% względem 2024 roku .

To istotna różnica: rynek nie zatrzymał się, ale podaż rosła szybciej niż sprzedaż. Dlatego kluczową kategorią staje się nie sam popyt, lecz tempo absorpcji oferty.

Sytuacja nie jest jednak jednolita. JLL wskazuje, że Warszawa i Trójmiasto pozostają najbardziej zrównoważone, Wrocław stopniowo ogranicza nadwyżkę oferty, natomiast Kraków i Poznań mierzą się z wyraźniejszą presją podażową. Najtrudniejsza sytuacja dotyczy Łodzi, gdzie raport wskazuje na jednoznaczną nadpodaż .

Ceny mieszkań: stabilizacja, nie korekta

 

Po latach dynamicznego wzrostu cen rok 2025 przyniósł wyraźne spowolnienie. Według JLL średnie ceny mieszkań w sześciu największych miastach wzrosły o około 1% w ujęciu rok do roku. W praktyce oznacza to stabilizację, zwłaszcza w porównaniu z poprzednią dekadą, podczas której ceny rosły niemal nieprzerwanie.

Pod koniec 2025 r. średnie ceny ofertowe wynosiły około:

Warszawa: powyżej 18 700 PLN za m²
Trójmiasto: około 17 800 PLN za m²
Kraków: około 16 900 PLN za m²
Wrocław: około 15 100 PLN za m²
Poznań: około 13 800 PLN za m²
Łódź: około 11 500 PLN za m²

Większa przejrzystość rynku była również ważnym czynnikiem wpływającym na zachowania cenowe. Raport wskazuje, że wymóg publikowania cen od września 2025 r. sprzyjał bardziej konkurencyjnym strategiom cenowym. Deweloperzy częściej skupiali się na atrakcyjności swojej oferty i warunkach zakupu, a nie na dalszych podwyżkach cen.

Kredyty hipoteczne: poprawa dostępności, ale bez powrotu do taniego pieniądza

Rynek kredytowy w 2025 roku wyraźnie się odbudował. Według raportu liczba udzielonych kredytów hipotecznych wzrosła do 238 tys., a ich wartość osiągnęła rekordowe 105,9 mld zł . Jednocześnie JLL zaznacza, że około 18% akcji kredytowej stanowiło refinansowanie wcześniejszych zobowiązań, co trzeba uwzględniać przy ocenie realnego popytu zakupowego.

Najważniejsza zmiana dotyczy jednak zdolności kredytowej. Spadek oprocentowania nowych kredytów z około 7,5% na początku 2025 roku do około 6,3% na koniec roku poprawił możliwości zakupowe klientów finansujących zakup kredytem . Przy stabilnych cenach mieszkań efekt ten zwiększa dostępność zakupu, choć nie przywraca warunków znanych z okresu rekordowo niskich stóp procentowych.

Dla deweloperów oznacza to, że na rynek mogą wracać klienci, którzy w ostatnich latach wstrzymywali się z decyzją o zakupie. Będzie to jednak grupa znacznie bardziej wrażliwa na cenę, warunki płatności i całkowity koszt zakupu.

Najem staje się pełnoprawnym filarem rynku mieszkaniowego

Jednym z najmocniejszych wniosków raportu JLL jest rosnące znaczenie rynku najmu. Wysokie koszty finansowania sprawiły, że w wielu przypadkach najem pozostaje tańszy niż zakup mieszkania finansowany kredytem. Raport porównuje miesięczny czynsz najmu z ratą kredytu i opłatami dla mieszkania o powierzchni 45 m² w Warszawie, wskazując, że przewaga kosztowa najmu utrzymywała się również w IV kwartale 2025 roku .

Jednocześnie podaż mieszkań na wynajem pozostaje ograniczona. Według JLL w styczniu 2026 roku czynsze były o 96% wyższe niż w styczniu 2021 roku, natomiast liczba ofert najmu była o 53% niższa niż pięć lat wcześniej . To bardzo mocny sygnał: rynek najmu nie tylko urósł cenowo, ale nadal nie odbudował podaży do poziomów sprzed serii szoków z lat 2021-2022.

JLL wskazuje, że w 2025 roku inwestorzy indywidualni kupujący mieszkania pod wynajem byli mniej aktywni. Jeżeli ten trend się utrzyma, napływ nowych lokali do prywatnego rynku najmu będzie ograniczony, co może wzmacniać presję na czynsze zarówno w segmencie prywatnym, jak i instytucjonalnym .

PRS: sektor rośnie, ale nadal pozostaje marginalny

Najem instytucjonalny w Polsce rozwija się szybko, ale jego skala nadal pozostaje niewielka względem całego rynku. Na koniec 2025 roku w Polsce działało niemal 27,8 tys. mieszkań PRS, z czego około 26% zostało wprowadzone do oferty tylko w 2025 roku . Mimo to PRS stanowi mniej niż 0,2% całego zasobu mieszkaniowego w Polsce.

Prognozy JLL zakładają wzrost segmentu do około 45 tys. lokali w ciągu czterech lat . To nadal będzie niski poziom instytucjonalizacji na tle rynków Europy Zachodniej, ale tempo rozwoju pokazuje, że segment przeszedł już etap testowania modelu biznesowego.

Największym rynkiem pozostaje Warszawa, która skupia około 38% operacyjnego zasobu PRS w Polsce. Kolejne istotne rynki to Kraków z udziałem około 18%, Wrocław z udziałem 17% oraz Poznań z udziałem 13% .

Najważniejsze dane dla PRS według JLL:

• 27 760 lokali operacyjnych na koniec 2025 roku
• wzrost o 24% względem grudnia 2024 roku
• około 4 900 lokali planowanych do uruchomienia w 2026 roku
• prognozowany wzrost do około 45 000 lokali w perspektywie czterech lat
• obłożenie projektów PRS w największych miastach: od 96,5% w Warszawie do 98,7% w Łodzi

Wysokie obłożenie jest tu kluczowe. Pokazuje, że mimo wyższych czynszów w porównaniu z tradycyjnym rynkiem prywatnym, profesjonalnie zarządzane mieszkania na wynajem odpowiadają na realną potrzebę najemców. JLL podkreśla, że PRS oferuje wyższy standard wykończenia, lepsze zarządzanie oraz lokalizacje dobrze skomunikowane z biurami i uczelniami .

PBSA: największa luka inwestycyjna w sektorze living

Segment prywatnych akademików i mieszkań studenckich jest jednym z najbardziej niedostatecznie rozwiniętych obszarów rynku. Polska ma około 1,3 mln studentów, a prognozy Ministerstwa Nauki i Szkolnictwa Wyższego wskazują na dalszy wzrost tej liczby do około 1,4 mln do 2030 roku .

Szczególnie ważna jest liczba studentów zagranicznych. W roku akademickim 2024/2025 w Polsce studiowało 108,6 tys. studentów międzynarodowych, pochodzących ze 179 krajów. Stanowili oni około 8,5% całej populacji studentów, a największe grupy pochodziły z Ukrainy, Białorusi i Turcji .

Mimo tak dużego popytu, podaż nowoczesnego zakwaterowania studenckiego jest bardzo ograniczona. Według JLL w Polsce funkcjonuje około 16,5 tys. łóżek PBSA, a kolejne 7,7 tys. znajduje się w pipeline . Dla porównania, prywatne akademiki odpowiadają w Polsce za około 1% całkowitej liczby studentów, podczas gdy w Wielkiej Brytanii wskaźnik ten wynosi 15% .

Najbardziej wymowny jest jednak wskaźnik pokrycia potrzeb studentów zagranicznych. W Polsce liczba łóżek PBSA odpowiada około 15% liczby studentów międzynarodowych, podczas gdy w Wielkiej Brytanii jest to 60%, w Holandii 66%, a w Hiszpanii 78% . Warszawa, mimo że przyciąga ponad 30% zagranicznych studentów w Polsce, oferuje jedynie około 9% pokrycia w stosunku do tej grupy.

To oznacza, że PBSA nie jest niszą. Jest segmentem, w którym niedobór podaży jest jednym z najbardziej wyraźnych w całym sektorze living.

Studenci, najem i jakość produktu

Raport JLL pokazuje również, że PBSA może być konkurencyjne kosztowo wobec najmu w PRS. W analizie porównującej koszty jednoosobowych jednostek PBSA i kawalerek PRS, w każdym z analizowanych miast PBSA wypadało taniej. Różnica wynosiła od 1% w Łodzi do 12% w Krakowie .

Jednocześnie poziomy obłożenia w projektach PBSA przekraczają 96%, a w wybranych miastach dochodzą do 98,3% . To potwierdza, że studenci – zwłaszcza zagraniczni – są gotowi płacić za produkt profesjonalny, bezpieczny, przewidywalny i dostosowany do ich stylu życia.

W tym segmencie istotna jest nie tylko liczba łóżek, ale również jakość istniejącej alternatywy. Publiczne akademiki zapewniają około 115 tys. miejsc, co oznacza, że mogą pomieścić jedynie około 9% studentów w Polsce . Dodatkowo wiele z nich powstało przed transformacją gospodarczą i nie odpowiada współczesnym standardom prywatności, komfortu oraz funkcjonalności.

Kapitał instytucjonalny wraca do gry

Rok 2025 był ważnym okresem dla rynku inwestycyjnego. Według JLL wartość transakcji w sektorze living przekroczyła 100 mln euro, nie licząc dużych transakcji typu JV i M&A . Najważniejszym wydarzeniem była jednak przedwstępna umowa sprzedaży portfela Resi4Rent do TAG Immobilien o wartości około 565 mln euro, obejmująca 5 322 lokale na wynajem w sześciu największych polskich miastach .

JLL określa tę transakcję jako istotny dowód dojrzewania rynku. Portfel obejmuje 18 projektów, około 178 tys. m² nowoczesnej powierzchni najmu oraz osiągał około 98% obłożenia. Transakcja zakładała yield NOI na poziomie 6,3% .

To ważny sygnał dla całego rynku: polski PRS przestał być wyłącznie segmentem w fazie koncepcyjnej. Stał się aktywem, które może być przedmiotem dużych, instytucjonalnych transakcji portfelowych.

Stopy zwrotu i atrakcyjność Polski na tle Europy

Raport JLL wskazuje, że wycena stóp zwrotu w polskim sektorze living nadal jest utrudniona ze względu na ograniczoną liczbę transakcji i wysoki udział transakcji forward. Mimo to JLL podaje szacunkowe poziomy dla stabilizowanych aktywów.

Szacowane prime yields według JLL:

• multifamily Warszawa: 5,25-5,50%
• multifamily miasta regionalne: 5,50-5,75%
• student housing Warszawa: 5,75-6,00%
• student housing miasta regionalne: 6,00-6,25%

W połączeniu z niewielką skalą obecnej podaży, silnym popytem i relatywnie przyjaznym otoczeniem regulacyjnym, Polska pozostaje dla inwestorów rynkiem wzrostowym. JLL podkreśla, że w przeciwieństwie do bardziej dojrzałych rynków Europy Zachodniej, gdzie najem instytucjonalny jest już mocno rozwinięty, Polska nadal oferuje realną przestrzeń do ekspansji .

Co z tego wynika dla rynku mieszkaniowego?

Najważniejszy wniosek z raportu JLL jest taki, że polski rynek mieszkaniowy nie znajduje się w fazie załamania, lecz w fazie selektywnej stabilizacji. Krótkoterminowo duża oferta mieszkań ogranicza presję cenową i wzmacnia pozycję kupujących. Długoterminowo jednak deficyt mieszkaniowy, urbanizacja, zmiany demograficzne i rosnące znaczenie najmu nadal tworzą bardzo silne fundamenty popytowe.

Dla deweloperów oznacza to konieczność bardziej precyzyjnego planowania inwestycji. Na rynku z większą ofertą mieszkań nie sprzeda się już każdy projekt tylko dlatego, że jest nowy. Przewagę będą miały te inwestycje, które łączą funkcjonalne układy mieszkań, rozsądną cenę i lokalizację odpowiadającą codziennym potrzebom klientów – blisko transportu, usług, miejsc pracy, uczelni i podstawowej infrastruktury.

Dla inwestorów instytucjonalnych Polska pozostaje rynkiem o niskim stopniu nasycenia i wysokim potencjale wzrostu. Dotyczy to szczególnie PRS i PBSA, gdzie relacja między popytem a istniejącą podażą jest nadal wyjątkowo korzystna. Wysokie obłożenie projektów, ograniczona liczba profesjonalnych zasobów oraz coraz większa płynność transakcyjna wzmacniają argument za dalszą alokacją kapitału w sektor living.

Podsumowanie

Raport JLL pokazuje, że polski rynek mieszkaniowy wszedł w bardziej dojrzałą i selektywną fazę. Stabilizacja cen oraz wysoka liczba mieszkań w ofercie nie oznaczają wyczerpania potencjału, lecz zmianę warunków konkurencji. Rynek nie rośnie już równomiernie – coraz większe znaczenie mają jakość projektu, siła lokalizacji, funkcjonalność mieszkań i wiarygodność ceny.

Wysoka podaż w wybranych miastach nie rozwiązuje strukturalnego niedoboru mieszkań. Pokazuje raczej, że popyt stał się bardziej wymagający, a klienci dokładniej porównują dostępne oferty. W tej sytuacji przewagę zyskają projekty, które nie tylko odpowiadają na potrzebę zakupu mieszkania, ale też realnie uzasadniają swoją wartość.

W kolejnych latach o pozycji deweloperów zdecyduje nie skala wprowadzanej oferty, lecz trafność decyzji inwestycyjnych. Wygrywać będą ci, którzy potrafią dobrze odczytać zmieniające się potrzeby kupujących, najemców i inwestorów – i przełożyć je na produkt, który broni się lokalizacją, układem, ceną i jakością.

Źródło: JLL Report -Living Sector in Poland April 2026