Najem instytucjonalny przyspiesza: co rynek PRS mówi o polskiej gospodarce

07 / 08 / 26

11 min

Najem instytucjonalny przyspiesza: co rynek PRS mówi o polskiej gospodarce

Polski rynek najmu instytucjonalnego pozostaje niewielki w porównaniu z całym sektorem mieszkaniowym, ale jego znaczenie inwestycyjne wyraźnie rośnie. Ponad 30 tys. Funkcjonujących lokali, dwucyfrowa dynamika podaży, rekordowa transakcja portfelowa oraz dalszy pipeline inwestycyjny pokazują, że PRS przestaje być w Polsce niszowym eksperymentem. Jednocześnie spadające koszty finansowania, niekorzystne trendy demograficzne i rosnąca selektywność kapitału sprawiają, że dalszego rozwoju rynku nie można traktować jako automatycznego.

Najważniejsze wnioski:

  1. Polski rynek PRS nadal ma duży potencjał wzrostu – przy ok. 30,7 tys. lokali jego udział w prywatnym rynku najmu wynosi zaledwie ok. 2–2,5%.
  2. Największy potencjał inwestycyjny pozostaje w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu, które łącznie skupiają ok. 67% zasobu PRS w Polsce.
  3. O rentowności projektu coraz bardziej decydują: mikrolokalizacja, struktura mieszkań, poziom czynszów, OPEX i koszt finansowania, a nie sam wzrost sektora.
  4. Transakcja Resi4Rent za ponad 2,4 mld zł potwierdziła, że polski PRS osiągnął skalę umożliwiającą duże instytucjonalne wyjścia z inwestycji.
  5. Spadający koszt kredytu oznacza, że PRS musi budować przewagę na jakości produktu, profesjonalnym zarządzaniu i elastyczności najmu, a nie wyłącznie na przewadze cenowej wobec zakupu mieszkania.

Dla inwestorów kluczowe staje się więc nie pytanie, czy polski PRS ma jeszcze przestrzeń do wzrostu, lecz które aktywa, lokalizacje i modele operacyjne będą w stanie ten potencjał przełożyć na stabilny dochód i wartość przy wyjściu z inwestycji.

Polski PRS przekroczył 30 tys. lokali

Według BNP Paribas Real Estate na koniec 2025 roku zasób polskiego rynku PRS wynosił około 30,7 tys. mieszkań, o 20,9% więcej niż rok wcześniej. Tylko w 2025 roku na rynek trafiło około 5,8 tys. nowych jednostek, a średnioroczne tempo wzrostu zasobu w latach 2015–2025 wyniosło według tej samej metodologii około 58%.[1]

Dla zachowania spójności metodologicznej właśnie dane BNP Paribas Real Estate przyjmujemy w niniejszej analizie jako punkt odniesienia dla wielkości i struktury rynku. Jest to istotne, ponieważ poszczególne firmy doradcze stosują odmienne definicje aktywów zaliczanych do PRS. Przykładowo CBRE raportowało w marcu 2026 roku 29,9 tys. jednostek mieszkalnych wynajmowanych na zasadach wolnorynkowych, jednocześnie identyfikując około 18 tys. kolejnych lokali w ogłoszonych planach inwestycyjnych.[2] Różnicy między 29,9 a 30,7 tys. nie należy więc interpretować jako spadku podaży, lecz jako efekt odmiennych zakresów badania.

Skala rynku pozostaje jednak bardzo mała w odniesieniu do całego mieszkalnictwa. Według GUS na koniec 2024 roku w Polsce znajdowało się niemal 16 mln mieszkań.[3] Oznacza to, że zasób PRS odpowiada obecnie w przybliżeniu za mniej niż 0,2% krajowego zasobu mieszkaniowego.

Jeszcze ciekawsze z punktu widzenia inwestora jest odniesienie PRS do rynku, z którym faktycznie konkuruje. JLL szacuje liczbę mieszkań na polskim prywatnym rynku najmu długoterminowego na około 1,2 mln jednostek.[4] Przy zestawieniu tego szacunku z zasobem PRS na poziomie 30,7 tys. udział najmu instytucjonalnego wynosi orientacyjnie około 2,5% szeroko rozumianego prywatnego rynku najmu. Jest to przybliżenie oparte na dwóch różnych badaniach, a nie oficjalna statystyka, ale dobrze pokazuje stopień instytucjonalizacji sektora.

To ważne rozróżnienie. PRS jest marginalny wobec całego polskiego mieszkalnictwa, ale nadal bardzo mały również wobec rynku, na którym bezpośrednio konkuruje o najemcę.

Własność nadal dominuje, ale najem zyskuje znaczenie

Polska pozostaje jednym z najbardziej „własnościowych” rynków mieszkaniowych Unii Europejskiej. Według danych Eurostatu za 2024 rok około 87,1% mieszkańców Polski żyło w gospodarstwach domowych zajmujących własne mieszkanie lub dom, wobec około 68% dla całej Unii Europejskiej.[5]

Sama różnica względem Europy Zachodniej nie oznacza jednak, że Polska automatycznie podąży ścieżką Niemiec czy Austrii i szybko przesunie się w stronę modelu opartego na najmie. Wysoka preferencja własności ma w Polsce silne podłoże kulturowe i historyczne.

Z punktu widzenia PRS istotniejsze jest coś innego: profesjonalny najem konkuruje przede wszystkim z rozproszonym rynkiem prywatnych właścicieli, a nie bezpośrednio z własnością mieszkaniową jako taką.

JLL zwraca uwagę, że projekty PRS zazwyczaj pozycjonują się w wyższym segmencie rynku najmu: oferują nowe budynki, funkcjonalne wyposażenie, profesjonalne zarządzanie oraz lokalizacje zapewniające dobry dostęp do największych centrów zatrudnienia. Z tego względu ich czynsze mogą być wyższe od średniej dla całego rynku.[4]

W praktyce PRS nie musi więc zastępować własności. Jego wzrost może następować poprzez przejmowanie części popytu funkcjonującego już na rynku najmu – szczególnie wśród mobilnych zawodowo mieszkańców największych miast, młodych profesjonalistów, studentów i pracowników zagranicznych.

Najem nadal konkuruje kosztowo z zakupem, ale przewaga maleje

Jednym z najważniejszych czynników wspierających rynek najmu w ostatnich latach był wysoki koszt finansowania zakupu mieszkania.

Analiza Savills i CRIDO pokazuje, że na koniec III kwartału 2025 roku w siedmiu największych polskich aglomeracjach miesięczny koszt najmu był przeciętnie o około 424 zł niższy od kosztu zakupu porównywalnego nowego mieszkania finansowanego kredytem hipotecznym.[6]

Rok wcześniej przewaga najmu była około dwukrotnie większa. Savills wskazywał, że w ciągu 12 miesięcy koszt finansowania kredytów obniżył się o około 125 punktów bazowych i prognozował, że przy dalszym spadku kosztu pieniądza oraz wzroście cen mieszkań i czynszów w tempie zbliżonym do inflacji różnica może w 2026 roku zmniejszyć się do około 280 zł miesięcznie.[6]

To z punktu widzenia inwestorów jeden z najważniejszych sygnałów ostrzegawczych.

Wysokie stopy procentowe były dla rynku najmu bardzo silnym, ale przede wszystkim cyklicznym wsparciem. Nie należy budować długoterminowej tezy inwestycyjnej PRS na założeniu, że zakup mieszkania finansowany kredytem zawsze będzie wyraźnie droższy od najmu.

Jeżeli różnica pomiędzy tymi kosztami będzie dalej malała, część gospodarstw domowych odzyska możliwość przejścia z najmu do własności. Wówczas przewaga operatora PRS będzie musiała w większym stopniu wynikać z samego produktu: lokalizacji, standardu, obsługi, elastyczności umowy, dostępnych usług i jakości budynku.

Najem instytucjonalny będzie musiał konkurować wartością, a nie wyłącznie ograniczoną dostępnością kredytu.

Demografia kraju słabnie. Demografia największych miast jest bardziej złożona

Jednym z najpoważniejszych długoterminowych ryzyk dla całego polskiego sektora mieszkaniowego pozostaje demografia.

Według GUS na koniec 2025 roku liczba mieszkańców Polski wynosiła około 37,3 mln, czyli o około 157 tys. mniej niż rok wcześniej. W ciągu roku urodziło się około 238 tys. dzieci, podczas gdy liczba zgonów wyniosła około 406 tys. Saldo migracji zagranicznych pozostało jednak dodatnie.[7]

Dla inwestora PRS dane ogólnopolskie nie dają jednak pełnego obrazu sytuacji. Sektor pozostaje skoncentrowany przede wszystkim w aglomeracjach przyciągających studentów, pracowników, kapitał i migrację zagraniczną.

Skalę jednego z tych procesów dobrze pokazują dane administracyjne ZUS. Na koniec marca 2026 roku w polskim systemie ubezpieczeń społecznych znajdowało się około 1,305 mln cudzoziemców, którzy stanowili około 8% wszystkich ubezpieczonych.[8]

Nie jest to oczywiście liczba cudzoziemców mieszkających w Polsce ani bezpośrednia miara popytu na PRS. Jest to natomiast wiarygodny wskaźnik rosnącej skali aktywności zawodowej migrantów na polskim rynku pracy.

Z punktu widzenia inwestora właściwym poziomem analizy nie jest więc wyłącznie prognoza ludności Polski, ale zmiana liczby gospodarstw domowych i migracja w obrębie konkretnych aglomeracji oraz mikrolokalizacji.

Spadek liczby ludności kraju może bowiem współistnieć z utrzymującym się popytem mieszkaniowym w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu czy Trójmieście.

Dwie trzecie rynku skupiają trzy aglomeracje

Koncentracja geograficzna polskiego PRS jest bardzo wysoka.

Według BNP Paribas Real Estate na koniec 2025 roku Warszawa odpowiadała za 32% rynku, dysponując około 9,8 tys. jednostek. Kraków miał około 5,8 tys. lokali, czyli 19% zasobu, a Wrocław około 5 tys., czyli 16%.[1]

Oznacza to, że Warszawa, Kraków i Wrocław odpowiadały łącznie za około 67% polskiego rynku PRS. Kolejne pozycje zajmowały Poznań – 11%, Trójmiasto – 7%, Łódź – 6% i Katowice – 5%.[1]

Ta struktura pokazuje jedną z podstawowych cech klasy aktywów: skala sama w sobie nie wystarcza. Operator potrzebuje rynku o wystarczająco dużej bazie potencjalnych najemców, płynnym rynku pracy, odpowiednim poziomie dochodów oraz czynszach pozwalających pokryć koszt profesjonalnego zarządzania i finansowania.

Jednocześnie wraz z rozwojem sektora coraz mniej użyteczna staje się analiza wyłącznie na poziomie miasta. Dwa projekty znajdujące się w Krakowie czy Warszawie mogą mieć zupełnie różny profil ryzyka w zależności od dostępności transportu publicznego, bliskości biur i uczelni, lokalnej konkurencji, poziomu czynszów czy struktury unit mix.

Kolejnym etapem dojrzewania PRS będzie więc nie tylko wzrost liczby mieszkań, lecz również znacznie bardziej precyzyjna segmentacja lokalizacji i produktu.

Transakcja Resi4Rent stworzyła pierwszy benchmark tej skali

Jedną z najważniejszych informacji dla inwestorów zainteresowanych młodą klasą aktywów jest odpowiedź na pytanie nie tylko o możliwość wejścia, ale również o płynność wyjścia z inwestycji.

W maju 2026 roku zakończona została największa dotychczas transakcja w historii polskiego rynku PRS. Vantage Development, należący do TAG Immobilien, nabył od Resi4Rent 18 gotowych projektów obejmujących łącznie 5 322 mieszkania w Warszawie, Wrocławiu, Poznaniu, Krakowie, Łodzi i Gdańsku. Ostateczna wartość transakcji po korekcie wyniosła ponad 2,437 mld zł, czyli około 575 mln euro.[9]

Portfel obejmował około 177,7 tys. m² powierzchni użytkowej. Średnia powierzchnia lokalu wynosiła więc około 33,4 m². W momencie podpisania umowy TAG informował również, że projekty były niemal w pełni wynajęte, a standardowy poziom pustostanów wynosił około 2%.[10]

Proste podzielenie wartości transakcji przez liczbę lokali daje około 458 tys. zł za jednostkę, a przez powierzchnię użytkową około 13,7 tys. zł za m². Nie należy jednak porównywać tych wartości bezpośrednio z detaliczną ceną nowego mieszkania sprzedawanego klientowi indywidualnemu.

Przedmiotem transakcji był duży, działający portfel aktywów generujących dochód, a nie 5 322 niezależne transakcje sprzedaży mieszkań. Przy wycenie kluczowe znaczenie mają przepływy z czynszów, koszty operacyjne, poziom pustostanów, potencjał wzrostu dochodu i oczekiwana stopa kapitalizacji.

Na etapie podpisania umowy TAG wskazywał oczekiwaną na 2026 rok gross initial yield na poziomie około 7,5% oraz NRI yield około 6,8%.[10] Po finalizacji transakcji Echo Investment podało z kolei forward-looking NOI yield około 6,3%.[9] Są to różnie definiowane wskaźniki rentowności i nie powinny być zestawiane jeden do jednego, ale pokazują sposób, w jaki profesjonalny inwestor analizuje wartość takiego portfela.

Dla porównania BNP Paribas Real Estate wskazywał na koniec 2025 roku prime yield dla najlepszych aktywów PRS na poziomie około 5,5%, przy szerszym zakresie rentowności sektora wynoszącym około 5,5–6,5%.[1]

Znaczenie transakcji Resi4Rent nie polega więc na tym, że wyznaczyła „cenę mieszkania PRS”. Ważniejsze jest to, że polski rynek otrzymał rzeczywisty benchmark dla transakcji o skali przekraczającej pół miliarda euro.

To istotny krok w procesie instytucjonalizacji rynku.

Kapitał wraca do Polski, ale pozostaje selektywny

Ożywienie widoczne jest również w szerszym otoczeniu inwestycyjnym.

Według CBRE w pierwszej połowie 2026 roku wartość transakcji na polskim rynku nieruchomości komercyjnych przekroczyła 3,03 mld euro, co oznacza wzrost o 78% rok do roku i najlepszy wynik pierwszego półrocza od 2018 roku.[11]

Nie jest to oczywiście statystyka dotycząca wyłącznie PRS. Pokazuje jednak poprawę płynności całego rynku inwestycyjnego, lepsze warunki finansowania oraz większą gotowość kapitału do zawierania dużych transakcji.

Jednocześnie BNP Paribas Real Estate wskazuje, że dalszą ekspansję sektora PRS ograniczają m.in. niepewność regulacyjna, ryzyko walutowe oraz wysokie koszty gruntów i finansowania.[1]

Oznacza to, że kapitał może wracać do sektora living, ale nie będzie finansował każdego projektu tylko dlatego, że znajduje się on w rosnącym segmencie rynku.

W coraz większym stopniu liczyć się będą NOI, stabilizacja czynszów, obłożenie, koszt długu, efektywność powierzchni, koszty operacyjne i stopa zwrotu.

Podatek od nieruchomości: ważne rozstrzygnięcie NSA, ale nie koniec ryzyka regulacyjnego

Istotnym wydarzeniem dla właścicieli budynków przeznaczonych na długoterminowy najem mieszkaniowy była uchwała siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 października 2024 roku, sygn. III FPS 2/24.[12]

NSA przesądził, że budynki sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako mieszkalne, wynajmowane w ramach działalności gospodarczej, w części, w jakiej faktycznie służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych najemców, należy traktować dla celów podatku od nieruchomości jako budynki mieszkalne lub ich części.[12] NSA w swoim podsumowaniu orzecznictwa wprost wskazuje, że oznacza to zastosowanie niższej stawki właściwej dla budynków mieszkalnych.

To istotne rozstrzygnięcie dla modeli finansowych PRS, ponieważ podatek od nieruchomości jest elementem kosztów operacyjnych aktywa.

Nie oznacza jednak, że cały obszar regulacyjny PRS został w Polsce definitywnie uporządkowany. Uchwała dotyczy konkretnego problemu podatkowego i określonych przesłanek: klasyfikacji budynku jako mieszkalnego oraz faktycznego wykorzystania go do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych najemców.

Inwestor nadal musi uwzględniać pozostałe ryzyka prawne, podatkowe, planistyczne i operacyjne.

Perspektywa wzrostu pozostaje wysoka, ale pipeline nie jest równoznaczny z podażą

Według BNP Paribas Real Estate na koniec 2025 roku około 5 tys. mieszkań PRS znajdowało się w budowie z planowanym terminem oddania w latach 2026–2027.[1] Gdyby wszystkie zostały ukończone zgodnie z harmonogramem, zasób rynku zbliżyłby się do około 36 tys. jednostek.

Podobny poziom wskazują Savills i CRIDO, według których projekty pozostające w budowie oraz planowane ze znaną datą realizacji mogą zwiększyć całkowity zasób do ponad 36 tys. mieszkań do końca 2027 roku.[6]

CBRE pokazuje jeszcze szerszą skalę potencjalnego pipeline’u: w marcu 2026 roku firma identyfikowała 18 tys. jednostek objętych ogłoszonymi planami inwestycyjnymi.[2] Liczby tej nie należy jednak dodawać mechanicznie do zasobu istniejącego ani traktować jako mieszkań, które na pewno powstaną w krótkim terminie.

Między projektem ogłoszonym, znajdującym się w przygotowaniu, posiadającym finansowanie, będącym w budowie i oddanym do użytkowania istnieje zasadnicza różnica inwestycyjna.

To szczególnie ważne na młodym rynku, ponieważ pipeline informuje o ambicjach inwestorów, a nie o gwarantowanej przyszłej podaży.

Polski PRS wchodzi w trudniejszy etap rozwoju

Ostatnie lata pozwoliły sektorowi przejść kilka ważnych testów.

Rynek udowodnił, że istnieje popyt na profesjonalnie zarządzane mieszkania na wynajem. Operatorzy stworzyli portfele liczące tysiące lokali. Zasób przekroczył 30 tys. jednostek. Największa transakcja portfelowa osiągnęła wartość ponad 2,4 mld zł.

Jednocześnie PRS pozostaje niewielką częścią zarówno całego zasobu mieszkaniowego, jak i rynku najmu.

Ta kombinacja – niska penetracja przy już udowodnionej możliwości budowania dużych, skomercjalizowanych portfeli – jest jednym z głównych argumentów przemawiających za dalszym zainteresowaniem inwestorów.

Nie oznacza jednak, że każdy projekt PRS będzie dobrą inwestycją.

Wraz z dojrzewaniem sektora przewaga pierwszych uczestników rynku będzie stopniowo zanikać. O wyniku inwestycji coraz częściej decydować będą podstawowe parametry nieruchomości: cena gruntu, koszt realizacji, efektywność projektu, unit mix, poziom czynszu możliwy do utrzymania w danej mikrolokalizacji, tempo komercjalizacji, retencja najemców, OPEX, koszt kapitału oraz wartość aktywa przy wyjściu.

To fundamentalna zmiana.

Polski PRS przestaje być wyłącznie historią o rosnącym rynku, wysokich stopach procentowych i niedoborze profesjonalnej podaży. Staje się rynkiem operacyjnym, na którym o wartości aktywa decyduje zdolność do generowania stabilnego i skalowalnego dochodu.

I właśnie ten etap może okazać się najważniejszy z perspektywy inwestorów.

Przypisy i źródła[1] BNP Paribas Real Estate Poland, Institutional Private Rental Sector (PRS), Poland H2 2025, 2026. Dane według stanu na 31.12.2025 r.: 30,7 tys. lokali PRS, +20,9% r/r, 5,8 tys. nowej podaży w 2025 r., CAGR 2015–2025 na poziomie 58%, struktura geograficzna rynku, ok. 5 tys. lokali w budowie na lata 2026–2027 oraz rentowności i bariery inwestycyjne.

[2] CBRE Poland, Living: rynek pierwotny w Warszawie i PRS w Polsce, 1 kw. 2026, 29.04.2026. W marcu 2026 r. CBRE identyfikowało 29,9 tys. jednostek wynajmowanych na zasadach wolnorynkowych oraz 18 tys. jednostek w ogłoszonych planach inwestycyjnych.

[3] Główny Urząd Statystyczny, Gospodarka mieszkaniowa w 2024 r., 16.09.2025. Na koniec 2024 r. zasób mieszkaniowy Polski obejmował prawie 16 mln mieszkań.

[4] JLL, Living Sector in Poland 2025, 1.04.2025. JLL szacuje polski prywatny rynek najmu długoterminowego na około 1,2 mln jednostek; raport wskazuje także ponad 22 tys. lokali PRS na koniec 2024 r. i pozycjonowanie instytucjonalnych projektów w wyższym segmencie rynku najmu.

[5] Eurostat, Housing in Europe – 2025 edition; BNP Paribas Real Estate Poland na podstawie danych Eurostatu. W 2024 r. 68% mieszkańców UE żyło w gospodarstwach zajmujących własne nieruchomości; w Polsce wskaźnik wynosił 87,1%.

[6] Savills / CRIDO, PRS Market in Poland – Commercial, Legal and Tax Insight, 4. edycja, 2025. Na koniec III kw. 2025 r. średnia miesięczna przewaga kosztowa najmu nad zakupem na kredyt w siedmiu największych rynkach wynosiła 424 zł; prognoza na 2026 r. zakładała spadek do ok. 280 zł. Raport wskazywał również możliwość przekroczenia 36 tys. jednostek PRS do końca 2027 r.

[7] Główny Urząd Statystyczny, Sytuacja społeczno-gospodarcza kraju – 2025, dane opublikowane 30.01.2026. Populacja 37,3 mln osób, spadek o 157 tys. r/r, 238 tys. urodzeń żywych oraz dodatnie saldo migracji zagranicznych.

[8] Zakład Ubezpieczeń Społecznych, FUS stabilnie rozpoczął 2026 rok. Na koniec marca 2026 r. do ubezpieczeń społecznych zgłoszonych było 1,305 mln cudzoziemców, stanowiących 8% wszystkich ubezpieczonych w ZUS.

[9] Echo Investment, Resi4Rent PLN 2.437 billion portfolio transaction completed, marking a milestone for Poland’s PRS sector, 27.05.2026. Finalizacja sprzedaży 18 projektów obejmujących 5 322 jednostki za ponad 2,437 mld zł; wskazana przez sprzedającego forward-looking NOI yield ok. 6,3% w 2026 r.

[10] TAG Immobilien AG, komunikat z 16.08.2025 dotyczący podpisania umowy nabycia portfela Resi4Rent. Portfel: 5 322 lokale, około 177,7 tys. m² powierzchni użytkowej, sześć miast; pierwotna cena 2,405 mld zł przed korektą working capital, bez przejęcia zadłużenia finansowego. TAG prognozował na 2026 r. NAR yield ok. 7,5% oraz NRI yield ok. 6,8%.

[11] CBRE, Poland Investment Figures Q2 2026, 24.07.2026. Wolumen inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce w I poł. 2026 r. przekroczył 3,03 mld euro, +78% r/r; najlepszy wynik pierwszego półrocza od 2018 r.

[12] Naczelny Sąd Administracyjny, uchwała siedmiu sędziów z 21.10.2024 r., sygn. III FPS 2/24. Budynki sklasyfikowane jako mieszkalne i wynajmowane w ramach działalności gospodarczej, w części służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych najemców, należy traktować dla celów podatku od nieruchomości jako budynki mieszkalne lub ich części.